나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [6] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층703호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [6] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층703호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경101955 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 7층703호 | 감정가: 462,000,000원 | 최저가: 369,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (6)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 7층703호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 462,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 금OOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 조OO / 정OO (소유자와 채무자가 다름)

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 26.59㎡ (약 8.04평)

토지면적 (대지권): 6.64㎡ (약 2.01평)

제시외면적: 없음

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강남의 핵심 업무 지구인 테헤란로 제2지구 내에 위치하고 있으며, 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 자리 잡은 초역세권 오피스텔입니다.

주변은 대규모 업무시설, 상업시설, 금융기관, 주택 등이 혼재된 강남의 대표적인 오피스 상권 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지하철 2호선 역삼역이 인근에 위치하여 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

자가용 접근성도 양호하나, 테헤란로에 인접하여 출퇴근 시간대 교통 혼잡(교통지옥)이 발생할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없습니다.

소유자와 채무자가 다르며, 채권자(금OOOOOOOO)의 채권 확보를 위한 경매 진행 건입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)에 속하여 상업용 부동산으로서의 가치가 높습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

임대관계 미상: 현재 임대차 여부가 불분명한 '임대관계 미상' 상태입니다.

내부조사 곤란: 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 건축물현황도, 외부 관찰 및 주변 탐문에 의거 작성되었습니다.

**권리분석상 리스크**: 현장조사가 불완전했으므로, 낙찰자는 **대항력 있는 임차인**의 존재 여부를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다. 잔금 납부 후 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상세 분석

4.1. 상권 분석

역삼역 상권은 테헤란로의 주요 업무 단지 중 하나로, 주변에 고층빌딩과 대형 기업 사옥이 밀집해 있어 주 수요층이 **직장인**으로 한정됩니다.

주변은 직장인의 식사 수요를 충족시키는 먹자골목이 형성되어 있으며, 소형 오피스텔은 직장인 1인 가구의 배후 수요가 풍부한 입지입니다.

평일과 주말의 유동인구 및 매출 편차가 큰 전형적인 오피스 상권의 특징을 가집니다.

4.2. 생활 정보

편의시설: 주변에 다수의 식음료/외식업종 프랜차이즈점, 편의점, 은행, 병원 등이 밀집되어 있어 직장인 및 거주자의 생활 인프라가 매우 풍부합니다.

문화/여가: 인근에 LG아트센터 등 문화시설과, 강남역, 선릉역 상권까지 연결되어 풍부한 인프라를 공유합니다.

4.3. 잠재적 리스크

**혐오시설**: 강남구 역삼동 상업지역은 일반적으로 혐오시설이 많지 않으나, 상권 특성상 **먹자골목 및 유흥시설**이 이면 도로에 밀집하여 소음 및 유동인구에 의한 불편함이 발생할 가능성이 있습니다.

**교통 체증**: 테헤란로 및 논현로 교차 지점 인근으로 출퇴근 시간대 상습적인 교통체증 구간에 위치합니다.

**내부 확인의 어려움**: 폐문 부재로 인한 내부 구조, 하자, 정확한 이용 상태 및 임차인 유무 확인이 곤란하여 입찰 전 추가적인 임장 및 조사가 요구됩니다.

4.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조로 내구연한이 길며, 외벽은 돌붙임, 판넬, 새시 창호 등으로 마감되어 외관 상태는 양호할 것으로 추정됩니다.

이용 상태는 오피스텔로 이용 중이며, 승강기, 위생/급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울 강남구 역삼동이라는 최상급 입지와 지하철 역세권의 탁월한 교통 여건을 갖추고 있어 업무용 또는 주거용 오피스텔로서의 수요가 매우 탄탄합니다.

다만, 상업지역 특유의 소음/교통 리스크와 더불어, **임대관계 미상**으로 인한 **미확인 임차인(대항력 여부)** 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 권리 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 테헤란로 역삼역 초역세권 (2호선)에 위치한 강남 핵심 오피스텔입니다.

풍부한 임대 수요: 주변 대규모 오피스 빌딩에서 파생되는 **직장인 1인 가구** 수요가 압도적으로 풍부하여 공실 우려가 낮습니다.

환금성 및 안정성: 강남 일반상업지역에 위치하여 안정성 및 환금성이 뛰어난 투자처로 평가됩니다.

미래 호재: 국제교류복합지구 개발 및 영동대로 지하화 등 강남 주요 호재의 간접적 수혜 지역에 속합니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계