나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88774 [10] 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 6층 602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88774 [10] 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 6층 602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2024타경88774 | 소재지: 경기도 동두천시 장고갯로 261, 에이동 6층 602호 | 감정가: 442,000,000원 | 최저가: 309,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

본 건은 경기도 동두천시 보산동 소재 다세대주택(오피스텔 혼용) 경매 물건으로, 토지/건물 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 의정부지방법원 2024타경88774 (10)

소재지: 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 442,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 47.72㎡ (약 14.43평)

건물면적(전용): 72.89㎡ (약 22.05평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경기도 동두천시 보산동 ‘보산동행정복지쎈타’ 남서측 인근에 위치한 주거 밀집지대입니다. 아파트, 연립주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역입니다. 교통 상황은 양호한 편으로, 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 지하철 1호선 보산역이 소재하는 역세권에 해당하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 위치하며 북동측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 우수합니다. 토지이용계획상 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 주변 환경은 보산역 인근 상권의 영향을 받고 있으며, 과거 미군부대와 연관된 상업시설이 혼재된 자유타운 인근 지역의 특성을 가지고 있습니다. 인근에 구 보산초등학교 부지가 아파트 개발을 추진 중인 것으로 파악되는 등 (2007년 기사 참조) 주변 환경 개선 여지가 있으나, 일부 주변 시설의 현황에 대한 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 혐오시설 및 기타 환경 요소

과거 인근 지역(보산동 370번지 주변)의 폐건물 등이 우범 지역으로 전락했던 사례가 보고된 바 있습니다. (2007년 기사) 현재 해당 지역은 신축 건물로 재편되었을 가능성이 높으나, 보산역 주변 상권의 특성상 유흥 시설이나 특정업종이 밀집되어 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 소음, 치안 등 생활 환경 요소를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

3. 물건 상세 현황

3.1. 건물 현황 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재패널 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있으며, 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 기본적인 설비 일체가 갖추어져 있습니다.

3.2. 이용상태 및 특이사항

본 건물은 공부상 다세대주택이나, 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 가장 중요한 특이사항으로는 ‘대부분 공실이며 임대 여부는 미상임’이라는 감정평가서의 요약 내용입니다. 이는 입찰 후 명도 과정에서는 유리할 수 있으나, 향후 임대차 시장 상황을 면밀히 분석해야 할 필요성을 시사합니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOO)인 부동산 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 성립 여지 등은 없으나, 제시된 정보만으로는 상세한 임차인 현황(대항력 유무)을 파악할 수 없으므로, 매각물건명세서를 통한 임차인 및 기타 점유 관계 확인이 필수입니다. 현재 공실 상태일 가능성이 높아 명도는 비교적 수월할 수 있지만, 점유자가 있을 경우를 대비해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 공실 리스크: 현재 대부분 공실 상태라는 점은 낙찰 후 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵다는 의미입니다. 지역 임대 수요 및 유사 물건의 임대 시세 조사를 통해 공실 해소 기간을 예측해야 합니다.

2) 지역 특성 리스크: 보산역 주변은 '자유타운'의 특성상 외국인 거주 비율 및 특정 상권의 영향이 큰 지역일 수 있습니다. 이는 주거 환경의 안정성이나 임차인의 성향에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 분위기 조사가 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 1호선 보산역 역세권이며, 대로변과 접합된 제2종일반주거지역 내 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 우수합니다. 총 7층 건물 중 6층에 위치하여 일조 및 조망권도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 '공실' 상태라는 점과 지역의 특수성(보산동 자유타운 인근)을 고려하여 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다. 시세 대비 감정가가 적정한지, 공실 해소에 필요한 비용(인테리어 등)을 감안하여 보수적인 관점으로 접근할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1) 역세권 및 접근성: 지하철 1호선 보산역이 인근에 있어 서울 및 수도권 북부 지역으로의 접근성이 우수합니다. 중로1류(폭 20m) 포장도로에 접해 있어 차량 접근성도 뛰어납니다.

2) 용도지역의 우수성: 제2종일반주거지역으로 주거용 건물로서의 가치가 높으며, 건물의 면적(전용 72.89㎡, 약 22.05평)이 비교적 넓어 실수요자 및 임대 수요 모두에게 매력적일 수 있습니다.

3) 권리관계 비교적 단순: 소유자와 채무자가 동일하며, 특이사항상 공실일 가능성이 높아 권리분석 및 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (최종 확인 필수).

법원 정보

의정부지방법원 경매7계