나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [5] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [5] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층604호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경101955
• 주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 6층604호
• 감정가: 462,000,000원
• 최저가: 369,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울중앙지방법원 경매8계 2025타경101955 | 소재지: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7, 6층604호 | 감정가: 462,000,000원 | 최저가: 369,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 강남구 역삼동 오피스텔 투자 분석

1.1. 위치 및 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (5)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 6층604호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 462,000,000원

토지면적: 6.64㎡ (약 2.01평)

건물면적 (전용면적): 26.59㎡ (약 8.04평)

건물면적 (추정 분양면적): 약 39.88㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인 곤란 (건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성됨). 임대관계 미상.

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울 지하철 2호선 역삼역 서측 인근에 위치하고 있어 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

차량 접근성이 우수하며, 역삼역 및 노선버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용에 매우 편리합니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 주택, 학교 등이 혼재된 복합지역으로, 특히 테헤란로 비즈니스 중심지에 속해 있어 직주근접 수요가 높습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 관계

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 금OOOOOOOO에 의해 경매가 진행 중입니다.

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이므로, 낙찰 시 건물과 토지 지분을 모두 취득하게 됩니다.

현재 등기부 현황상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 권리상 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

2.2. 임차인 및 점유 관계

현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 및 임대관계는 미상입니다.

임대관계가 미상인 점은 낙찰자가 명도를 진행할 때 점유자 파악 및 인도명령 절차에 변수가 될 수 있으므로, 정확한 현황조사가 필요합니다.

명도저항에 대비한 충분한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

3. 상권 분석

본건이 위치한 역삼동 일대는 테헤란로 업무지구의 핵심 상권으로 평가됩니다.

일반상업지역 및 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 내에 위치하며, 이는 높은 상업 밀집도와 개발 잠재력을 의미합니다.

주변은 대형 오피스 빌딩과 IT 기업, 금융기관 등이 밀집해 있어 오피스텔에 대한 임대 수요가 매우 탄탄합니다.

소형 오피스텔로서 1인 가구 및 직장인 수요를 흡수하기에 최적의 조건을 갖추고 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 교통 환경

지하철 2호선 역삼역을 도보로 이용 가능하여 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다.

다수의 광역 및 지선 버스 노선이 운행되는 정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시설 및 혐오 시설

주위에는 다양한 식당, 카페, 편의시설 등 상업 인프라가 풍부하게 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

반경 500m 이내에 특별히 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다. (다만, 유흥시설 등은 상업지역 특성상 주변에 일부 존재할 수 있음)

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

현장조사 시 폐문부재로 임차인의 대항력 유무와 보증금 액수가 불분명합니다.

만약 대항력 있는 선순위 임차인이 있거나, 소유자 또는 점유자가 명도에 불응할 경우 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 내부 상태 확인 곤란

내부 확인이 곤란하여, 실제 내부 마감 상태나 수리 필요 여부를 정확히 알 수 없어 예상치 못한 수리비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동, 역삼역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 입지적 희소성과 임대수요의 안정성이 매우 높은 우량 물건입니다.

감정가 4억 6,200만 원은 현 시세 대비 적절한 수준으로 판단되나, 입찰 시에는 주변 유사 물건의 정확한 실거래가 및 매물 호가를 파악하여 안전마진을 확보해야 합니다.

임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 있으나, 권리분석상 특이한 하자는 없는 임의경매 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 2호선 역삼역 초역세권 입지로, 강남 핵심 업무지구 내 위치하여 공실 우려가 매우 낮습니다.

7.2. 안정적인 임대수요: 테헤란로 인근의 풍부한 직장인 및 1인 가구 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익 확보가 용이합니다.

7.3. 미래 가치: 일반상업지역 내 소형 오피스텔은 향후 강남 지역의 재개발/재건축 이슈 발생 시 대체 투자처로서의 가치를 지닐 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계