나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경101955 [3] 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 ""역삼역"" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 지하철2호선 ""역삼역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제4,5 6,7,10층 내 구분건물로서,
외벽 : 돌붙임 마감, 판넬마감 등, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

대상물건은 남측으로 약4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성하였으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경101955 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOOO

1.2. 물건소재지

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 647-5 5층502호

신주소: 서울특별시 강남구 테헤란로13길 8-7 (역삼동)

1.3. 건물및토지정보

용도: 오피스텔 (업무시설)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물층수: 지하1층, 지상10층 중 제5층 제502호

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평) (전유면적)

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평) (토지지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2020년 12월 17일

총세대수(건물): 30세대

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 336,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.5. 기타정보

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

임대관계: 미상임. 현장조사 시 폐문부재중으로 내부 확인이 곤란하여 건축물현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등에 의거 작성되었으니 참고하시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 "역삼역" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설 및 상업시설, 주택, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "역삼역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 22일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 3,000,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시설및오피스텔시장동향

본건이 위치한 역삼동 일대는 테헤란로를 중심으로 대기업 및 IT 기업 등 다수의 업무시설이 밀집한 비즈니스 중심지입니다. 이로 인해 오피스텔 및 상가에 대한 꾸준한 수요가 존재하며, 임대 및 매매 시장이 활발한 지역입니다. 본건과 유사한 면적(18.57㎡)의 오피스텔 시세는 해당 지역의 시장 상황 및 건물 상태에 따라 개별적으로 편차가 있으나, 제곱미터당 약 1700만원에서 2000만원 수준으로 형성되어 있으며, 이를 기준으로 환산 시 본건의 감정가는 시세와 비교하여 적정한 수준으로 판단됩니다. [cite: SEARCH_RESULT_1, SEARCH_RESULT_2]

4.2. 혐오시설여부

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 업무 및 상업 시설이 발달하여 유동인구가 많고 편리한 환경을 갖추고 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_3]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대형마트, 백화점(현대백화점, 갤러리아백화점 등)은 차량으로 접근 가능하며, 다수의 은행, 병원, 레스토랑, 카페 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 또한, GS타워, GS플라자 등 주요 업무시설이 인접해 있어 비즈니스 활동에도 용이합니다. [cite: SEARCH_RESULT_4]

5.2. 교육시설

본건 주변에는 역삼초등학교, 역삼중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_5]

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제약및이용제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(테헤란로제2지구)으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획은 향후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 현장조사상의어려움

임장 시 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠던 점은 본건의 잠재적 리스크 요인입니다. 내부 상태, 설비 작동 여부, 마감재 상태 등을 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 노력이 필요합니다.

7. 투자포인트

* 강남구 역삼동 핵심 입지로 미래가치 및 임대수요 확보에 유리합니다.

* 역세권 오피스텔로 교통이 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 밀집으로 인한 높은 임대수익 기대가 가능합니다.

* 감정가는 3억 3천 6백만원으로, 향후 시세 상승 가능성을 고려할 때 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 본건과 같은 소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 수요를 보입니다.

8. 종합의견

본건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 다수의 업무 및 상업 시설이 인근에 있어 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석상 큰 부담은 없습니다. 다만, 현장 확인이 제한적이었던 점과 지상권 등 인수될 수 있는 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 향후 시세 추이를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상입찰가

감정가 336,000,000원

현 시세는 제곱미터당 약 1700만원 ~ 2000만원 수준으로, 본건의 전유면적(18.57㎡) 기준으로는 약 315,690,000원 ~ 371,400,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 시세 및 현장 상황, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 감정가 수준 또는 시세 하단부에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 345,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.