나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경447 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 2층203호

용도: 근린상가

감정가: 212,000,000원

토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

건물면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합

특이사항: 공동담보, 유치권 (단, 유치권은 취하됨)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 평강오피스텔 내 상가입니다.

주변 환경은 서울용마초등학교 서측 인근으로, 오피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 및 7호선 군자역이 소재하고 노선버스정류장도 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지로 이루어진 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 13층 건물 중 제2층 제203호이며, 2020년 12월 16일에 사용승인되었습니다.

건물 외벽은 복합판넬, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 옥내소화전, 승강기, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

해당 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당(을1)입니다.

등기부등본 상 근저당, 가압류 등 다수의 권리들이 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,551,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 뉴평강종합건설(주)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 900,000원

* 사업자등록일: 2021-12-15

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 지하철 5호선 및 7호선 군자역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 오피스텔, 지하철역, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

특히 서울용마초등학교와 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 업종의 경우 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 오피스텔 37호와 근린생활시설 8호로 구성된 복합 건물로, 본 건은 근린상가로서 이용 중에 있습니다.

2층에 위치하여 접근성 및 가시성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통:

5호선 및 7호선 군자역 이용이 가능하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설:

주변에 다양한 근린생활시설(상점, 식당 등)이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설:

서울용마초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설:

반경 내 종합병원 정보는 제공되지 않았으나, 인근 근린생활시설에 병의원 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 관련:

과거 이서구 명의로 약 1억 3천여만원 상당의 유치권이 신고되었으나, 신청채권자의 유치권 배제 신청 이후 유치권자 본인이 2025년 1월 16일 유치권 취하(포기)서를 제출하였습니다. 따라서 현재 유치권으로 인한 법적 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임대차 관련:

물건명세서상 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 기재된 뉴평강종합건설(주)는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

* 권리관계:

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차 진행 시 모두 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 평강오피스텔 내 근린상가 물건으로, 서울 용마초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

5/7호선 군자역과 가까운 역세권 입지를 자랑하며, 주변 상업시설 및 주거시설 발달로 인해 상권 활성화 가능성이 높습니다.

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로서 관리 상태 및 내부 이용이 용이할 것으로 보입니다.

과거 유치권 신고가 있었으나 최종 취하되어 권리 관계는 매우 깔끔한 상태입니다.

모든 기존 등기 사항은 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

약 8.39평의 전용면적을 가진 소형 상가로, 소규모 점포 창업이나 임대 수익을 위한 투자 목적 모두 적합합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 5/7호선 군자역 도보 이용 가능한 거리로, 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 준신축 건물: 2020년 준공된 건물로 최신 트렌드 반영 및 높은 활용도 기대.

* 깔끔한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 소형 면적: 8평대의 실용적인 면적으로 소액 투자 가능 및 다양한 업종 창업 용이.

* 지역 발전 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 212,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있습니다.

본 정보는 제공된 자료만을 바탕으로 추정한 것이므로, 실제 입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 권장합니다.

일반적으로 유사 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있습니다.

본 물건의 입지, 건물 상태, 역세권 이점 등을 종합적으로 고려할 때, 170,000,000원에서 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.