나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [6] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함
4. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경447 (6)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 8층801호

건물명: 평강오피스텔

용도: 오피스텔

감정가: 336,000,000원

사용승인일: 2020년 12월 16일

토지면적: 6.23㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.23㎡ (약 1.89평)

건물면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물지분: 25㎡ (약 7.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각, 유치권 (현재 해소됨)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (재매각 건)

2. 입지조건

주위환경: 본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 지하철역, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5·7호선 군자역 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

토지이용계획:

* 중곡동 649-11: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 중곡동 649-12: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

인접 도로: 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 29일 접수된 근저당권 (을1) [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (명세서상) [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

등기부채권 총액: 약 4,466,800,000원 [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

임차인 현황:

* 임차인: 김혜인

보증금: 60,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정일자: 2022년 06월 27일

배당신고일자: 2023년 10월 13일

대항력: 없음

비고: 인수할 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 환경: 오피스텔, 지하철역(군자역), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

건물 이용 상태: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 37호와 근린생활시설 8호로 구성되어 있습니다. 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

주변 시설: 서울용마초등학교가 인근에 위치하며, 5·7호선 군자역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호합니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

5. 생활정보

교통: 지하철 5·7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설(마트, 병원, 은행 등) 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

교육시설: 서울용마초등학교가 서측 인근에 위치합니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

6. 잠재적 리스크

유치권: 최초 유치권 신고(131,352,947원)가 있었으나, 채권자의 유치권 배제 신청 후 유치권자가 이를 취하(포기)하여 현재 유치권으로 인한 문제는 해소되었습니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

재매각: 본 건은 재매각 물건이므로, 입찰 시 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 준비해야 합니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

내부 상태: 건축물대장상 현황도면 및 외부 관찰에 의거하여 작성되었으며, 내부 실사 시 다소 상이할 수 있으므로 현장 방문을 통해 내부 상태를 반드시 확인해야 합니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

임대 관계: 임대 관계 등은 미상으로, 현장 조사가 필요합니다. [cite: Search result snippet not available for this specific detail]

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 평강오피스텔 8층 801호로, 서울동부지방법원 2024타경447 (6) 사건의 임의경매 대상입니다. 2020년 12월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 전용면적 25.00㎡ (약 7.56평)의 오피스텔입니다. 지하철 5·7호선 군자역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

과거 유치권 신고가 있었으나 현재는 해소된 상태이며, 재매각 물건으로 입찰 시 매수신청보증금에 유의해야 합니다. 등기부채권 총액은 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 명시된 임차인 김혜인 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 임대 관계는 미상으로 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 5·7호선 군자역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 직장인 등에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 및 사용이 용이할 수 있습니다.

활용도: 오피스텔로서 주거 또는 업무용으로 활용 가능하며, 군자역 인근의 상권 발달로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 336,000,000원

시세 분석:

본 건과 유사한 평강오피스텔의 전용면적 7-8평대 매물의 경우, 최근 시세는 약 2억 8천만원에서 3억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 특히, 경매 물건의 경우 재매각임을 감안하여 최저매각가격 대비 입찰가격을 결정할 필요가 있습니다. 본 건의 감정가는 336,000,000원이지만, 시세 및 제반 상황을 고려할 때, 보수적으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 285,600,000원 ~ 310,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 기반으로 산정되었으나, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황, 권리 관계 변동, 현장 답사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 충분한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.