나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [5] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함
4. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경447 (5)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 7층702호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 323,000,000원

* 토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 토지지분: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 건물지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 구룡포수산업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 재매각, 유치권 (신고 후 취하)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울 용마초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지하철역 및 다양한 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 지하철 5·7호선 군자역 및 시내버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 2필지로 구성된 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상복합 용도의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 유치권 관련 사항:

* 이서구는 2024년 7월 31일 토목공사 설계 및 인허가 비용 등 131,352,947원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자는 2024년 8월 16일 이서구의 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 유치권자 이서구는 2025년 1월 16일 유치권 취하(포기)서를 제출하였습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 우채현

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 21일

* 확정일자: 2022년 2월 21일

* 배당신고일자: 2024년 3월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 말소기준권리인 근저당권(을1)은 2020년 12월 29일 주식회사 뉴로드에셋대부로부터 3,556,800,000원으로 설정되었으며, 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 주택임차권(을2)은 우채현 명의로 2024년 11월 4일 말소 예정으로 등기되었으며, 대항력이 없습니다.

* 가압류(갑5, 갑9) 및 임의경매(갑6) 등 다수의 권리들이 설정되었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 4,506,800,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 권리는 없으나, 지상권에 대한 개요가 누락되어 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 오피스텔, 지하철역, 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상업 활동이 활발하고 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 서울 용마초등학교가 위치하여 학군 수요와 더불어 배후 주거 단지로서의 기능도 갖추고 있습니다.

* 다수의 오피스텔이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 상가 시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 5·7호선 군자역이 도보권 내에 위치하고 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 교육: 서울 용마초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 건물 설비: 건물은 기본적인 위생, 급배수, 화재 탐지, 옥내 소화전, 승강기, 개별 난방 설비를 갖추고 있으며, 2020년 12월 16일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 최초 입찰 당시 높은 가격으로 인해 유찰되었을 가능성이 있습니다.

* 유치권 분쟁 이력: 유치권 신고가 있었으나 최종적으로 취하되었으나, 신고 및 배제 신청 과정에서 법적 절차가 진행된 이력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 현장 조사 및 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(323,000,000원)가 인근 유사 오피스텔의 실거래가 및 호가 대비 현저히 높은 것으로 판단됩니다. 이는 향후 매각가격을 낮추거나 장기적인 매각 기간을 유발할 수 있습니다.

* 확인되지 않은 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군자역 역세권에 위치하며, 2020년에 준공된 신축 오피스텔로서 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 등기부상 대부분의 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다. 다만, 가장 큰 리스크 요인은 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되어 있다는 점이며, 이로 인해 재매각이 진행되고 있습니다. 유치권 관련 분쟁은 해소되었으나, 높은 감정가는 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 5·7호선 군자역을 이용한 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적인 배후 수요: 오피스텔 및 주거 시설 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준합니다.

* 보증금 미인수: 임차인이 대항력이 없어 보증금 부담이 없습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 높은 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 전략적인 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격에 매입할 기회가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건과 유사한 면적(약 24㎡) 및 연식(2020년식)의 오피스텔이 서울 광진구 군자역 인근에서 매매되는 시세는 현재 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 범위로 파악됩니다. 감정가 3억 2천 3백만원은 이러한 시세보다 현저히 높은 수준입니다. 따라서, 재매각 물건의 특성과 시세와의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 예상되는 적정 입찰가는 현재 시세 범위를 참고하여 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 제안하며, 입찰 참여 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 후, 첫 입찰 유찰 이력 등을 고려하여 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.