나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [9] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함
4. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경447 (9)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 9층 902호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 9층 902호

사용승인일: 2020년 12월 16일

총 세대수: 45호

총 동 수: 1개동

건축물 면적:

* 건물면적: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 건물지분: 24.05㎡ (약 7.27평)

* 토지면적: 5.98㎡ (약 1.81평)

* 토지지분: 5.98㎡ (약 1.81평)

감정가: 323,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5·7호선 군자역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지(중곡동 649-11, 649-12)는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (보고서 작성일 기준)

* 인수 인수 보증금: 0원

* 주요 등기 현황:

- 말소기준권리: 주식회사뉴로드에셋대부 근저당 (2020.12.29 접수, 3,556,800,000원)

- 기타 가압류, 근저당부채권근질권설정 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

- 총 채권액 (등기부 기준): 4,456,800,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2021년 05월 28일

* 확정일자: 2021년 05월 04일

* 배당신고일자: 2024년 03월 25일

* 대항력: 없음

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 중곡동 지역은 오피스텔, 지하철역, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집하여 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 특히 군자역 인근은 유동인구가 많아 상업시설 운영에 유리한 입지입니다.

* 오피스텔 시세: 본건과 유사한 평강오피스텔의 경우, 10평형(전용 20.77㎡)의 전세가가 약 2억 2,500만원 (2023년 4월 기준) 이며, 12평형(전용 24.05㎡) 월세는 2026년 5월 기준 300만원/100만원으로 형성되어 있습니다. 군자역 인근 오피스텔의 월세는 10평형 기준 8,400만원 보증금에 월 25만원 내외 수준부터 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 지하철 5·7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

* 교육시설: 서울용마초등학교가 도보 거리 내에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 과거 유치권 신고(이서구, 131,352,947원)가 있었으나, 신청 채권자의 유치권 배제 신청 이후 2025년 01월 16일에 유치권 취하(포기)서가 제출된 것으로 파악되어 현재로서는 해결된 사안으로 판단됩니다.

* 재매각: 본건은 재매각 건으로, 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향될 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년 12월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 기타참고사항에 따르면 임대 관계 등이 미상으로, 명도 진행 시 관련 사항을 추가 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 서울 용마초등학교 인근 및 군자역 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 평강오피스텔 9층 902호로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 5·7호선 군자역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 생활 편의시설과 서울용마초등학교가 있어 주거 및 투자 목적으로 모두 고려해볼 수 있습니다. 과거 유치권 관련 문제가 있었으나 해결된 것으로 보이며, 재매각 건이라는 점은 입찰 참여 시 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5·7호선 군자역이 도보 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 감정가 3억 2,300만원을 기준으로, 향후 시세 변동을 고려한 합리적인 입찰가를 산정할 경우 투자 가치가 있습니다.

* 임대 수요: 군자역 일대는 직장인 및 학생들의 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 323,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건과 동일한 평강오피스텔 12평형(전용 24.05㎡)의 경우, 최근 실거래가 정보가 명확히 확인되지 않으나, 유사 면적의 타 오피스텔 시세 및 본건의 권리관계, 재매각 등의 특이사항을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제시된 감정가 3억 2,300만원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 2억 5,840만원에서 90% 수준인 약 2억 9,070만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 투자 결정은 임장 활동을 통한 현장 확인, 정확한 명도 가능성 및 추가적인 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 재매각 건으로 유찰될 경우 최저 매각 가격이 하향 조정될 수 있으므로, 이러한 부분을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.