나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88774 [6] 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 4층 402호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경88774 [6] 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 4층 402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매7계 2024타경88774 | 소재지: 경기도 동두천시 장고갯로 261, 에이동 4층 402호 | 감정가: 368,000,000원 | 최저가: 257,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

본 보고서 물건은 의정부지방법원 2024타경88774 (6) 사건으로 진행 중인 오피스텔(다세대주택 혼용)입니다.

소재지는 경기도 동두천시 보산동 370-19 에이동 4층 402호이며, 감정가는 368,000,000원으로 평가되었습니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 정보 및 구조

토지면적은 68.19제곱미터 (약 20.63평)이며, 건물(전유)면적은 104.18제곱미터 (약 31.52평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 4층에 위치합니다.

외벽은 석재패널 붙임 마감이며, 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 기본적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경기도 동두천시 보산동 소재 ‘보산동행정복지쎈타’ 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독구택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거 밀집지대로서 주거 환경이 안정적인 지역에 속합니다.

2.2. 교통 환경

교통 여건은 상당히 양호한 편입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

특히, 지하철 1호선 "보산역"이 가까이 있어 대중교통 이용 편의성이 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 단지 북동측으로 로폭 약 20 미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 유사 사다리형 토지이며, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 개발 및 관리에 적합하며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 채무 현황

소유자 및 채무자가 주OOOOOO로 동일 법인입니다.

채권자는 다OOOOOOO이며, 임의경매 사건으로 진행되고 있습니다.

이는 통상적으로 대출 채권의 미회수로 인해 담보물을 처분하는 형태이며, 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차 관계 및 명도

감정평가서에 따르면, 현재 대부분 공실 상태이며 임대 여부는 미상이라고 기재되어 있습니다.

공실이 다수일 경우 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금 문제(대항력 여부)가 단순해질 가능성이 높으나, 실제 현황은 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 면밀하게 파악해야 합니다.

법인 소유 및 공실 상태로 인해 비교적 빠른 명도가 가능할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

주거 밀집지대 내에 위치하여 일상생활에 필요한 근린생활시설은 주변에 충분히 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

특히, ‘보산동행정복지쎈타’ 인근이므로 기본적인 행정 편의성이 높습니다.

지하철역과 가까워 역세권 상권도 일부 공유할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

주거지역 내에 위치하고 있어 학교, 마트, 병원 등의 기본적인 생활 인프라는 양호할 것으로 판단됩니다.

다만, 해당 지역은 과거 미군부대(캠프 케이시 등)와 인접했던 지역적 특성상, 역 주변 일부 상권은 주거 환경과는 다소 상이한 특성을 보일 수 있으므로 생활 환경 검토 시 참고해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공실 리스크

감정평가서상 "대부분 공실이며 임대여부는 미상"이라는 특이사항이 있습니다.

이는 낙찰자가 명도를 용이하게 할 수 있는 장점인 동시에, 낙찰 후 새로운 임차인을 유치해야 하는 부담(공실 기간 발생)으로 작용할 수 있습니다.

5.2. 지역적 특성 및 수요

동두천시의 인구 변화 추이 및 인근 미군부대 관련 상권의 특수성을 고려하여 오피스텔/다세대 주택의 임대 수요를 정확히 파악해야 합니다.

대규모 임대 수요가 없는 경우 장기 공실 위험이 있을 수 있습니다.

5.3. 건물 이용 현황

본 물건은 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중입니다.

정확한 호별 용도 구분을 확인하고, 오피스텔로 이용 시의 전입 신고 가능 여부 및 다세대 주택 이용 시의 주차장 이용 등 주거 관련 규정 준수 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 건은 지하철 1호선 보산역 역세권에 위치하여 교통 입지가 우수하며, 비교적 넓은 전용면적(104.18제곱미터, 약 31.52평)을 갖춘 오피스텔/다세대주택입니다.

법인 소유이며 대부분 공실 상태로 명도 리스크가 낮을 가능성이 있어 초보 투자자에게도 유리할 수 있습니다.

그러나 지역적 임대 수요와 공실에 따른 임대 개시 시점의 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 우수한 교통 접근성

지하철 1호선 보산역이 인접해 있어 서울 및 수도권 북부 지역으로의 출퇴근이 용이하며, 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

7.2. 명도 용이성

현재 대부분 공실 상태이고 법인 소유 물건이므로, 복잡한 임차인의 권리관계가 없을 경우 명도 절차를 신속하게 진행할 수 있어 투자 비용 및 시간을 절약할 수 있습니다.

7.3. 제2종 일반주거지역의 장점

주거시설로서의 입지 조건이 양호한 제2종일반주거지역에 위치하며, 토지 면적도 68.19제곱미터로 적절하여 장기적으로 자산 가치 보존에 유리합니다.

7.4. 대형 면적 활용

전용면적이 30평대 이상으로 넉넉하여 소형 아파트 대체재로서의 가치도 보유하고 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매7계