나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [4] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경447 (4)

* 소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 3층303호

* 건물명: 평강오피스텔

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설 혼합)

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 6.91㎡ (약 2.09평)

* 건물면적: 27.76㎡ (약 8.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 및 7호선 환승역인 군자역이 소재하고 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 및 건물

본건 토지는 2필지가 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제303호로, 2020년 12월 16일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 복합판넬, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 지역 특성

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역(지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사뉴로드에셋대부의 근저당권(채권액 3,556,800,000원)입니다.

* 진행 권리

현재 진행 중인 경매는 2024년 2월 15일 접수된 구룡포수산업협동조합의 임의경매 사건입니다.

* 기타 권리

등기부등본상 다수의 가압류 및 근저당, 근질권 등이 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

현재 파악된 임차인으로 와이케이앤파트너스주식회사(와이 )가 있습니다.

* 임차인: 와이케이앤파트너스주식회사

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 사업자등록일: 2022-10-20

* 확정일자: 2023-01-26

* 배당신고일자: 2024-04-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 유치권

이서구 명의로 2024년 7월 31일 유치권이 신고되었으나, 신청채권자의 유치권 배제 신청 후 2025년 1월 16일 유치권이 취하(포기)되었습니다. 따라서 유치권은 소멸되었습니다.

* 결론

상기 권리 분석 결과, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 인수해야 할 부담이나 잔존하는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

* 입지 및 주변 환경

본건은 지하철 5, 7호선 군자역 역세권에 위치한 복합 상업 및 주거 지역에 속해 있습니다. 주변에 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 용이합니다.

* 경쟁 환경

인근에 유사한 용도의 상가 및 오피스텔이 다수 존재하여 경쟁 환경은 보통 수준입니다.

* 잠재적 성장성

서울시의 지속적인 도시 개발 계획과 역세권 프리미엄을 고려할 때, 장기적인 상권 가치 상승이 기대됩니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통

지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 이동도 편리합니다.

* 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설

본건 서측 인근에 서울용마초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경으로도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관련

임대차 관계가 미상인 점은 경매 진행 시 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. 다만, 본건 임차인은 대항력이 없어 명도는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 임대차 계약 내용 및 사실 관계 확인은 필수적입니다.

* 건물 상태

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물의 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 복잡성 (과거)

과거 유치권 신고가 있었던 점은 경매 진행 과정에서 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있는 요소였으나, 해당 유치권은 현재 취하되어 소멸되었으므로 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치한 근린상가 건물입니다. 2020년 사용승인된 신축 건물로 건물 자체의 가치도 높으며, 주변 상업 및 주거 시설과의 조화도 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 과거 유치권 신고가 있었으나 취하되어 이 또한 해결된 문제입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 입지, 건물 상태, 권리 관계 측면에서 안정적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 다만, 임대차 현황 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군자역 도보권 역세권 입지로 유동인구 및 접근성 우수.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 근린상가 및 오피스텔 혼합 건물로 다양한 업종 및 임대 수요 확보 용이.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 분석.

* 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 165,000,000원

본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 165,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 부동산 경기, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없으므로, 감정가 이하에서도 충분히 경쟁력 있는 입찰가를 제시할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 시세 파악, 임대 수익률 분석, 공실률 등을 고려하여 개별적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.