나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [7] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함
4. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 649-11에 위치한 평강오피스텔 8층802호입니다.

본건의 사건번호는 서울동부지방법원 2024타경447 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

해당 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 토지 면적은 5.98㎡ (약 1.81평), 건물 면적은 24.05㎡ (약 7.28평)입니다.

감정가는 323,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건물 사용승인일은 2020년 12월 16일입니다.

채권자는 구OOOOOOOOO (구룡포수산업협동조합)입니다.

본 물건은 공동담보, 재매각, 유치권 등의 특이사항이 있었으나, 권리분석 결과 현재는 특별한 인수 부담은 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재한 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 지하철역, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 지하철 5·7호선 군자역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 지역에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지로, 대체로 평탄한 세장형 토지로서 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권(채권액 3,556,800,000원)입니다.

등기부상 을1-2, 을1-3, 갑5, 갑6, 갑9 등 다수의 권리가 접수되었으나, 모두 말소 예정이거나 이미 말소된 권리입니다.

이로써 근저당권, 가압류, 임의경매 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 별도로 기록된 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황으로는 정정화 임차인이 보증금 100,000,000원, 차임 500,000원에 거주 중이며, 2023년 4월 3일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

과거 유치권 신고(이서구, 131,352,947원)가 있었으나, 신청채권자의 유치권 배제 신청과 유치권자의 유치권 취하(포기)서 제출로 인해 현재 유치권 관련 부담은 해소되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 지하철역, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

건물 전체는 13층 규모이며, 2020년 12월 16일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

건축물대장상 본 건물은 총 45개의 호실로 구성되어 있으며, 이 중 37호는 업무시설(오피스텔)로, 8호는 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

본건 802호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 1인 가구 또는 소규모 업무 공간으로 활용하기에 적합한 면적입니다.

1.4. 생활정보

단지 주변에는 서울용마초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5·7호선 군자역이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다양한 근린생활시설이 가까이에 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰이 되지 못했거나 계약이 해제된 이력이 있습니다. 재매각 물건의 경우, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향되므로 입찰 시 유의해야 합니다.

과거 유치권 신고가 있었으나, 이는 이미 해소된 사항으로 현재로서는 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 판단됩니다.

건축물 현황도면과 실제 내부 이용 상황이 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 내부 구조를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 수도권 내 일반적인 규제 사항이 존재하나, 이는 일반적인 오피스텔 건축 및 이용에 큰 제약을 주지 않는 수준입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구의 역세권에 위치한 비교적 신축의 소형 오피스텔로, 투자 및 실거주 가치가 모두 높을 것으로 판단됩니다.

군자역이라는 탁월한 교통 입지와 주변의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 건물 상태 또한 양호합니다.

재매각 물건이라는 점은 초기 입찰 경쟁률이 낮았을 가능성을 시사하며, 이를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

유치권 관련 이슈가 해소되었고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점도 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 5·7호선 군자역 도보 이용 가능한 역세권으로 임대 수요가 풍부합니다.

* 소액 투자 가능: 전용면적 7.28평의 소형 오피스텔로 소액 투자자에게 매력적입니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 시설 노후화가 적어 관리 부담이 적습니다.

* 재매각 기회: 재매각 물건으로, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 감정가 이하 취득 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전: 대항력 있는 임차인이 없고, 과거 유치권 문제도 해결되어 권리 분석이 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 323,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 해당 평형대의 거래 가격은 대략 290,000,000원에서 330,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건은 재매각 물건으로, 입찰 경쟁 상황 및 시장 분위기에 따라 감정가 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

일반적으로 이러한 경우, 감정가의 90% 수준인 약 290,000,000원부터 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 해당 물건의 입지 및 신축 건물이라는 장점을 고려할 때, 경쟁이 치열할 경우 감정가 수준 또는 그 이상까지 입찰가가 형성될 수도 있습니다.

따라서, 실제 입찰 시에는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 현장 임장 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.