나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [8] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함
4. 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 649-11번지 평강오피스텔 8층 803호에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경447 (8)이며, 감정평가액은 323,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

토지 면적은 5.98㎡ (약 1.81평)이며, 건물 면적은 24.05㎡ (약 7.27평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 구룡포수산업협동조합입니다.

공동담보, 재매각, 유치권 관련 사항이 있었으나 현재는 해결된 상태입니다.

1.1. 입지조건

주위환경으로는 서울용마초등학교 서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5·7호선 군자역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 용이합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사뉴로드에셋대부의 근저당권(을1)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등이 등기되었으나 모두 말소될 예정이거나 이미 말소되었습니다.

총 채권액은 4,406,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 홍세진 (홍 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입/확정/배당신고일: 2022-06-27 / 2022-06-27 / 2024-04-25

* 대항력: 없음

권리분석 종합:

본건은 인수되는 권리 없이 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

다양한 편의시설과 상업 시설이 공존하여 유동인구가 있으며, 군자역 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 서울용마초등학교 등 교육 시설도 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5·7호선 군자역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교육시설: 서울용마초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 관련: 과거 이서구 씨가 유치권을 신고하였으나, 이후 유치권 취하(포기)서가 제출되어 법적 문제는 해결된 상태입니다.

재매각 물건: 본 건은 재매각으로 진행되므로, 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다.

내부 구조 상이: 건축물대장상 현황도면과 내부 실사가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

임대관계 미상: 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 홍세진 임차인 정보는 확인되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본건 평강오피스텔 803호는 역세권 입지와 편리한 교통망을 갖춘 소형 오피스텔입니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

재매각으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 소형 오피스텔의 특성상 임대 수요 및 공실 위험성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 5·7호선 군자역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

안정적인 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

낮은 진입 장벽: 소형 면적으로 투자금 부담이 상대적으로 적습니다.

실거주 및 임대 투자: 1인 가구의 실거주 수요와 소액 임대 투자에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 3~6개월간 광진구 중곡동 일대의 유사 면적(약 24㎡/7~8평) 오피스텔 실거래가, 임대 시세, 공실률 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 다만, 일반적으로 유사 면적의 오피스텔이 2억 원대 중반에 거래되는 경향을 감안할 때, 본건의 감정가 3억 2,300만원보다는 낮은 수준에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

입찰 시에는 최저매각가격 대비 낙찰가율, 주변 시세, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 또한, 재매각 물건의 특성상 이전 입찰가 및 경쟁률 등을 참고하는 것도 도움이 될 수 있습니다.

본 건은 임대차 관계 등 명확히 파악되지 않은 부분이 있으므로, 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태 및 주변 환경을 직접 확인하신 후 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.