나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경447 [2] 서울특별시 광진구 중곡동 649-11 평강오피스텔 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 주위는 오
피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "5·7호선 군자역" 및 노선버스정류장이 소
재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제2층 제203호 외 8개호
로서, (사용승인일 : 2020.12.16)
외벽 : 복합판넬 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호 1-4는 근린생활시설로 이용중이고, 기호 5-9는 업무시설(오피스텔)로 이용중이며,
내부이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비 등
의 구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중곡동 649-11 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

중곡동 649-12 : 도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는
경우에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25
7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- "내부구조도"의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시
다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 649-11번지 평강오피스텔 3층 301호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경447 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 158,000,000원이며, 토지 면적은 6.62㎡(약 1.99평), 건물 면적은 26.60㎡(약 8.05평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 구룡포수산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 소재하며, "서울용마초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 지하철역 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5, 7호선 군자역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지가 일단의 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

건물은 2020년 12월 16일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 13층 건물 내에 위치하며, 외벽은 복합판넬, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 사건의 총 등기부채권액은 약 4,551,750,000원입니다.

말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 주식회사 뉴로드에셋대부의 근저당권 (금 3,556,800,000원)입니다.

이 외에도 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매, 상가건물임차권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매를 통해 매수 시 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 지티파트너스주식회사: 보증금 30,000,000원, 차임 700,000원. 2022년 10월 19일 사업자 등록, 2023년 1월 26일 확정일자. 배당신고일자 2024년 4월 24일. 대항력은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 지하철 군자역을 중심으로 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

본건 건물은 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있어 다양한 업종의 상가 및 사무실 운영이 가능합니다.

서울용마초등학교가 인근에 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리하며, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 5, 7호선 군자역 인근으로 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 서울용마초등학교가 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 주거 밀집 지역과 인접하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 사항: 본건과 관련하여 이서구 명의로 2024년 7월 31일 토목공사 설계, 인허가 비용 등으로 131,352,947원의 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명했습니다. 이후 신청채권자의 유치권 배제 신청이 있었고, 최종적으로 유치권자가 2025년 1월 16일 유치권 취하(포기)서를 제출하였습니다. 이로써 유치권 관련 법적 분쟁 소지는 해소된 것으로 보이나, 신고 및 배제 신청 이력은 잠재적 확인 사항으로 고려될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 존재하나, 해당 물건의 임대 관계 및 상세 조건은 미상으로 파악됩니다.

* 내부구조도상의 차이: 제공된 내부구조도면은 외부관찰 등에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 이용 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 5, 7호선 군자역 역세권에 위치하며, 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점에서 투자 가치가 높은 물건입니다.

상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 기대됩니다.

등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 편에 속합니다.

비록 과거 유치권 신고가 있었으나 최종적으로 취하되어 법적 문제는 해결된 상태입니다.

적정 가격에 낙찰받는다면 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔, 근린생활시설, 주거 밀집 지역과 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 시 인수할 권리가 없어 명도 등 후속 절차 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 158,000,000원입니다. 본 물건은 권리관계가 깨끗하고 건물 연식도 짧아 시장 가치가 감정가 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 대비 100% ~ 120% 수준을 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (예: 158,000,000원 ~ 189,600,000원)

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 부동산 시세 조사 및 경매 유효 입찰가 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.