나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경376 [1] 전북특별자치도 부안군 행안면 역리 1166 코쿤빌리지 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 행안면 역리 소재 "부안경찰서" 남동측 인근에 위치하는 구분건물 『코쿤빌리지 102동 4층 401호』로서, 주위환경은 연립·다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내간선도로 및 버스 승강장이 위치하고 있어 주변지역 으로의 이동이 수월하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 중 4층 401호로서 외 벽 : 스톤코트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가)는 단지형 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 조사일 현재 '단지형 다세대주택부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남측으로 접한 소로한면의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2023-10-25)(저촉), 가축사육제한구역 (2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

다세대 주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경376 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 행안면 역리 1166 코쿤빌리지 102동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 56,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 48.72㎡ (약 14.74평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

대항력있는임차인, 선순위전세권, 공동담보로 인한 권리 분석 시 주의가 요구됩니다. 현재 다세대 주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전북특별자치도 부안군 행안면 역리 소재 "부안경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 주변 지역으로의 이동이 수월합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 슬래브 지붕의 5층 중 4층 401호입니다. 외벽은 스톤코트 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 옥내소화전 설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단지형 다세대주택부지'로 이용 중입니다. 대상 단지 남측으로 접한 소로한면의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획

물건이 속한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 임하식

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2014-03-06

대항력: 있음

임차인 임하식은 대항력을 갖추고 있으나, 배당신고일자가 2025-11-03로 기재되어 있어 배당 여부에 따른 인수 여부 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 12월 3일에 설정된 임하식의 전세권(을15)입니다. 이후 설정된 압류(갑7, 갑8, 갑9) 및 임의경매 개시결정(갑10, 임하식) 등은 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 65,000,000원입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 다만, 임차인 임하식이 대항력을 갖추고 있고, 전세권자이자 임의경매 신청인이므로, 권리 분석 시 세부적인 내용 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 코쿤빌리지 단지 내에서 2026년 1월부터 2월 사이에 거래된 다세대주택의 실거래가는 40,000,000원에서 53,500,000원 사이입니다. 특히, 본건과 유사한 4층, 약 58.83㎡ 면적의 물건이 53,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적은 59.91㎡로 유사하며, 감정가는 56,000,000원입니다.

4.2. 시세 대비 평가

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 관계 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

주변에 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. "부안경찰서"가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

5.2. 건물 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 옥내소화전, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리

임차인 임하식은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 65,000,000원을 가지고 있습니다. 비록 등기부상으로는 모든 권리가 말소될 예정이고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 명도 저항이나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

해당 물건은 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하여 향후 건물 증개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부안군 행안면에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 건물은 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 관리 상태 또한 무난할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 '임하식'이 존재하며, 해당 임차인이 전세권자이자 본 경매의 신청인인 점은 권리 분석 시 면밀한 검토가 요구되는 부분입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 충분한 이해가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 건물 상태

부안군 내에서 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편이며, 건축된 지 얼마 되지 않은 다세대주택이라는 점에서 투자 가치가 있습니다.

8.2. 시세 대비 잠재력

최근 거래 사례 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 지역 시세 상승에 따른 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 권리 분석 기반

주변 시세는 40,000,000원에서 53,500,000원 사이이며, 감정가는 56,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원임을 고려할 때, 법적 인수 부담은 없습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

본 물건의 안정적인 취득을 위해서는 주변 시세 및 감정가, 그리고 대항력 있는 임차인과의 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 50,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과를 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.