나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1164 [1] 대구광역시 북구 침산동 431-2 침산청구타운 102동 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 <침산초등학교> 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 학교, 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하 1층, 지상 20층 건물 중 제1층 제113호로서 <사용승인일자 : 1995년 05월 29일> 외벽 : 적벽돌 및 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥 : 바닥타일 등 마감 창호 : 전후면 강화유리임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 천정형 냉·난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반은 대체로 평탄하게 조성되어있는 사다리형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-07-20)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1164 (1)

소재지: 대구광역시 북구 침산동 431-2 침산청구타운 102동 1층113호 (도로명주소: 대구광역시 북구 침산남로19길 9)

용도: 근린상가

감정가: 228,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 효OOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 14.60㎡ (약 4.42평)

토지 지분: 14.6㎡ (약 4.42평)

건물면적: 41.62㎡ (약 12.59평)

건물 지분: 41.625㎡ (약 12.59평)

1.3. 건물 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지하 1층, 지상 20층 건물 중 제1층 제113호

사용승인일자: 1995년 05월 29일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 침산초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 학교, 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 제반 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 북측으로 폭 약 25미터, 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 보도된 내용에 따르면 주택가 인근에 주유소가 위치하여 악취 및 일조권 침해 관련 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 현재 본건 인근에 해당 시설의 유무는 직접 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2015년 9월 16일 접수된 효목새마을금고의 근저당권(을9)입니다. 본 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 근저당권(을10), 임의경매 개시결정(갑2) 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등은 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박재우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022년 10월 20일

* 확정일자: 2022년 10월 20일

* 배당신고일자: 2025년 12월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

채무총액 133,000,000원은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력은 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리관계는 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역은 학교, 아파트 단지, 주택가와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 침산동 일대는 대구 도심 접근성이 좋아 중산층이 많이 거주하는 지역으로, 잠재적 고객층 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 상권 특징

침산동 지역은 주거단지와 상업시설이 조화롭게 발달해 있어 안정적인 상권 형태를 보입니다. 인근에 침산초등학교가 위치하여 학군 수요와 함께 지역 주민을 기반으로 한 소비가 이루어질 것으로 예상됩니다. 또한, 북구청, 북부경찰서, 북부도서관 등 주요 공공기관이 인접한 칠성동과 가까워 지역 내 중심지 기능을 일부 공유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 침산초등학교가 위치해 있으며, 침산중학교, 경상여자고등학교 등 교육시설 접근성이 양호합니다. 다만, 인근에 고등학교가 다소 멀리 떨어져 있어 자녀 교육에 대한 추가적인 교통 고려가 필요할 수 있습니다.

5.3. 교통 및 공공시설

버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북구청, 북부경찰서, 북대구세무서 등 북구의 주요 공공기관들이 인근에 밀집해 있어 행정 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건물 사용승인일자가 1995년 5월 29일로, 약 30년 가까이 된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

현재 파악된 임차인 외에 별도의 임대차 관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. (현황: 임대관계 미상)

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건 토지가 절대보호구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어, 향후 사업 확장이나 업종 변경 시 교육환경 보호법에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 침산동의 아파트 단지 밀집 지역 내 상가로, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 건물의 연식으로 인한 노후화 및 잠재적 임대 관련 불확실성은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 전반적으로 안정적인 상권 내에서 근린생활시설로서의 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 침산초등학교 인근, 대규모 아파트 단지 배후 수요, 다양한 근린생활시설 밀집.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 인수되는 보증금 없음.

* 안정적 상권: 주거단지와 상업시설이 조화롭게 발달한 지역으로, 꾸준한 수요 기대.

* 접근성 양호: 대로변 인접 및 대중교통 편리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 228,000,000원에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 본건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.