나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102118 [1] 부산광역시 사상구 모라동 552 백양그린아파트 205동 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 모산초등학교 남측 인근에 위치하는 백양그린아파트 205동 5층 508호로서, 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 공둥주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 508호로서, (사용승인일자:1992.07.08) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지를 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있으며, 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 대로1류(폭 35m~40m)(2016-11-09)(접합), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-29)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2015-12-30)(운수천(001-1))<소하천정비법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경102118 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 552 백양그린아파트 205동 5층508호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 기본 물건 내역

건물명: 백양그린아파트 (주소지 기준)

동/호수: 205동 5층 508호

사용승인일: 1992년 07월 08일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 90,000,000원

토지면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

건물면적 (전용면적): 41.30㎡ (약 12.49평)

건물면적 (분양면적): 해당 물건에 대한 명확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다. 유사 면적의 다른 물건들의 전용면적은 49.94㎡로 기재된 사례가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 모산초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 형성되어 있는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

대로1류 (폭 35m~40m) 및 도로에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역 (학교환경위생정화구역), 소하천구역 (운수천) 등 관련 법률에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 (말소기준권리 2025-10-31 이후 등기된 권리).

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 해당 물건에는 지상권에 대한 상세 정보가 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 최*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-29

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 다른 부분이므로, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 10월 31일 접수된 부산지방법원 서부지원 2025타경102118 부동산강제경매 (채권자: 손혜진, 채권액: 120,000,000원)

말소 예정 권리:

- 2025년 11월 27일 접수된 주식회사케이뱅크의 가압류 (채권액: 80,394,522원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

제공된 자료에 따르면 본건 주변에는 단지 내 상가 및 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

인근에 학교 시설이 있어 관련 상권이 형성될 수 있습니다.

제공된 정보 상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 지역 경제 활동

본 물건은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 자리 잡은 지역에 위치하고 있어, 기본적인 주거 수요와 함께 지역 내 경제 활동이 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

교육 시설: 모산초등학교 (남측 인근)

주거 및 기타: 아파트 단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

5.2. 단지 정보

단지명 (주소지 기준): 백양그린아파트

총 세대수: 약 2529세대 (인근 모라주공1단지 정보 기준)

주차 시설: 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다. (지상 3대, 지하 35대 - 인근 모라주공1단지 정보 기준)

최고 층수: 15층

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력이 있는 임차인 최* 씨가 거주 중이며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가적인 법적 절차, 비용 발생 가능성을 내포하고 있으므로 면밀한 확인 및 대응 전략이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

건물의 사용승인일이 1992년 7월 8일로, 약 34년 경과한 노후 건축물입니다.

향후 유지보수, 수리 또는 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 학교환경위생정화구역(상대/절대보호구역), 소하천구역 등 다양한 용도 제한이 존재하여 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 모라동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 주거지에 해당합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 상당한 건물 노후도, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항 등은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구하는 요소입니다. 특히 임차인 관련 리스크는 낙찰 후 명도 과정에서 가장 큰 변수가 될 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 잠재적 가격 경쟁력: 감정가 9,000만원 대비 최근 실거래가가 6,700만원에서 8,200만원 사이로 형성되어 있어, 시세 조사 후 적정 가치 산정 시 투자 기회를 확보할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 교통 접근성: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 90,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 5월~6월):

* 2026년 5월 8일 (14층): 7,500만원

* 2026년 6월 13일 (7층): 6,700만원

* 2026년 6월 10일 (2층): 8,200만원

평균 실거래가: 약 7,467만원

현 물건의 층수(5층)는 최근 거래된 2층, 7층, 14층과 비교 시 중간 수준에 해당합니다.

대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)이 존재하므로, 명도 관련 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

이에 따라, 최근 실거래가 평균가(약 7,467만원)와 최저 실거래가(6,700만원)를 참고하되, 임차인 리스크를 반영하여 감정가의 70% 수준인 6,300만원 이상을 고려하여, 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 감안한 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 5,800만원 ~ 6,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.