나이스옥션 법원경매 마산 2025타경339 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 382 현동프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동주민센터' 북측 인근에 위치하는 『현동프라자』 2층 203호 로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 관내 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 중 2층 203호로서, 외 벽 : 화강석타일 및 치장타일 마감 내 벽 : 모르타르위 페인팅 및 타일마감 바 닥 : 타일마감 창 호 : 새시창호

이용상태

1) 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 토지로서 '상업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 23미터 내외, 동측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택 단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상임. └기 타 : ----

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경339 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 고성농업협동조합 (주요 권리자)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 382, 현동프라자 2층 203호

건물명: 현동프라자

건물 용도: 제2종 근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층

사용승인일: 2015년 07월 01일 (건축물대장상)

건물 규모: 총 4층, 연면적 약 3449.24㎡ (약 1043.56평)

해당 호실: 2층 203호

1.3. 토지 정보

토지 면적: 41.17㎡ (약 12.45평)

토지 이용 상태: 상업용 건부지

토지 형상: 사다리형

인접 도로: 서측 약 23미터, 동측 약 15미터, 북측 약 6미터 폭의 포장도로와 접함.

1.4. 면적 및 감정가

토지 면적: 41.17㎡ (약 12.45평)

건물 면적 (해당 호실): 97.78㎡ (약 29.58평)

총 건물 면적 (전체): 3449.24㎡ (약 1043.56평)

감정가: 322,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치하며, '현동주민센터' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

차량으로 대상 물건까지 접근이 용이하며, 창원시 내에서의 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.3. 도로 상황

물건이 속한 현동프라자는 다양한 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다. 서측으로는 약 23미터, 동측으로는 약 15미터, 북측으로는 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

대상 토지는 일반상업지역에 속해 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 기타 제한사항으로는 가축사육제한구역(일부 제한, 모든 축종 제한) 및 국민임대주택 단지 예정지구가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 16일 접수된 고성농업협동조합의 근저당 (을3)입니다. 등기부상 을구의 모든 권리(근저당, 근저당권부채권압류)와 갑구의 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 이전 내역은 송난희 (2017-10-27), 주식회사순흥 (2018-12-20), 주식회사기해 (2023-06-16) 순으로 확인됩니다.

말소기준권리인 고성농업협동조합의 근저당 외 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있었으나, 이들 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

총 등기부채권액 합계는 335,926,621원으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황 관련, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 그러나 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 현재 물건을 점유하고 있는 임차인의 유무 및 인수 여부에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금이 미상이라 하더라도 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

대상 물건이 위치한 현동 지역은 다수의 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 중심의 지역입니다. 현동프라자는 이러한 아파트 단지들을 배후로 하는 근린상가로서, 지역 주민들을 대상으로 한 F&B, 서비스, 소매업 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 편의시설 및 시설

* 주변 주요 시설: 현동주민센터가 인접해 있어 행정 업무 편의성이 높습니다.

* 상업 시설: 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 대상 물건 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용계획에 국민임대주택 단지 예정지구가 포함되어 있어 향후 지역 개발 방향을 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

현동주민센터가 북측 인근에 위치하여 공공 서비스 접근성이 우수합니다. 또한, 주거 밀집 지역에 자리함에 따라 생활 편의시설 이용이 비교적 편리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 명확한 임대차 내역이 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 대상 확인에 추가적인 조사가 필요하며, 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

국민임대주택 단지 예정지구 포함 등 일부 토지 이용 계획이 향후 건물 활용이나 지역 발전에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상남도 창원시 마산합포구 현동에 위치한 현동프라자 2층 203호는 아파트 단지 배후의 근린상가로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 근린생활시설로서 적합하며, 주변 교통 및 도로 여건도 양호합니다. 권리 관계상 말소될 권리가 다수이나, 임대차 관계의 불확실성은 반드시 사전 확인 및 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역의 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 상가 투자처.

* 주변 신규 개발 및 도시 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성.

* 건축물대장상 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 유치 가능.

* 권리 분석상 명확한 소멸 예정 권리가 많아 비교적 안전한 권리 관계.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 322,000,000원입니다. 예상 입찰가를 산정함에 있어 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 최근 실거래가.

* 물건의 현황 (내부 상태, 수리 필요 여부 등).

* 임대차 관계 확인 결과 및 명도 예상 비용.

* 향후 창원시 마산합포구 현동 지역의 개발 계획 및 시장 전망.

* 경매 진행 상황 및 응찰자들의 경쟁률.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정은 필요하지 않습니다. 상기 고려 사항들을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.