나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3624 [1] 부산광역시 강서구 녹산동 546-40 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동에 소재하는 녹명초등학교 남서측 인근에 위치하는 현지호칭 삼성하이츠빌 1동 5층 501호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서 외벽: 스톤코트 마감 및 치장석 붙임 창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 공동현관기, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측과 서측으로 각각 약 8미터 내외의 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 일단의주택단지조성사업지역(도시계획준공), <추가기재> 하천에 관련한 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684) 별도 확인요

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경3624 (1)

물건 소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 546-40 1동 5층 501호 (신주소: 부산광역시 강서구 낙동남로582번길 11-2 (녹산동))

토지 면적: 39.75㎡ (약 12.02평)

건물 면적: 64.33㎡ (약 19.46평)

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 삼성하이츠빌 (현지 호칭)

동/층/호: 1동 5층 501호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2016-08-12

총 연면적: 632.33㎡ (약 191.27평)

건축면적: 188.87㎡ (약 57.14평)

승강기 유무: 1대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동에 위치하며, 녹명초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측과 서측으로는 각각 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(성산, 녹산)에 포함됩니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 일단의 주택단지 조성사업지역으로 계획되어 있습니다. 다만, 하천 관련 사항은 안전도시과(☎970-4682~4684)를 통해 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 8월 3일 접수된 반여1.4동새마을금고의 근저당권(129,600,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 및 이후 접수된 모든 가압류(신용보증기금, 광주신용보증재단, 한국주택금융공사) 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 특별히 인수되는 것으로 명시된 권리는 없으나, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 다만, 지상권에 대한 구체적인 개요는 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건 명세서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 조사와 함께, 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부산 강서구 녹산동 일대는 주거 지역과 함께 근린생활시설, 그리고 녹산국가산업단지 등 공업 시설이 혼재된 지역입니다. 이는 직주근접의 가능성을 시사하며, 산업단지 배후 주거지로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 동향

부산 강서구 녹산동 일대의 다세대주택 및 빌라 시세는 거래량 및 물건 상태에 따라 편차가 있으나, 유사 면적 및 연식의 물건들이 대략 1억 4천만원에서 1억 8천만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가(1억 5천 3백만원)는 이 범위 내에 있으며, 주변 개발 호재 및 입지 조건을 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

도보 거리에 녹명초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

현재까지 파악된 바로는 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 공장 지대가 위치하고 있어 일부 소음이나 환경적인 요소를 고려해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리적 리스크

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용이 불분명합니다. 만약 실질적인 지상권이 존재한다면, 이는 인수 후에도 부담으로 작용할 수 있으므로 철저한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 명도 리스크

임대 관계가 미상으로 파악되고 있어, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 물건 상태 리스크

경매 물건의 특성상 직접적인 내부 확인이 어려우므로, 실제 물건의 노후 상태, 수리 필요 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 관련 추가 확인 사항

토지이용계획상 '하천에 관련한 사항'은 별도 확인이 필요한 부분으로, 개발 제한이나 규제 사항이 있는지 확인이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지

부산 강서구는 지속적인 개발 계획과 함께 신항만, 산업단지 배후 지역으로서의 가치가 상승하고 있는 지역입니다. 본건은 이러한 지역적 이점을 누릴 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 가격

감정가가 1억 5천 3백만원으로 책정되었으며, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

7.3. 권리관계

말소기준권리 하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 지상권 존재 여부는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 종합 의견

본건 부산광역시 강서구 녹산동 다세대주택은 녹명초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 또한, 산업단지 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있어 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리관계는 명확하나, 지상권 존재 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 하천 관련 사항에 대한 추가 확인도 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 5천 3백만원입니다. 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 현 시세 및 낙찰 가능성을 종합적으로 판단하여 1억 3천만원에서 1억 4천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 권리 분석상 인수될 보증금이 없다는 점을 전제로 하며, 실제 입찰 시에는 권리 관계(특히 지상권), 물건 상태, 명도 가능성, 그리고 당시의 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.