나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21550 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호 104동 3층308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 소재 “진포초등학교” 북서측 인근에 위치 하는 구분건물[금호 제104동 제3층 제308호]로서, 주위는 중·소규모의 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 은 보통임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 3층 308호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

1) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서 조사일 현재 "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측과 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합),중로2류(폭 15m~20m)(2012-04-02)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27) (모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

귀 제시목록상 대상 아파트의 소재지번은 "489번지 외 9필지"이나 토지대장상 토지의 합병으로 "489번지"에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경21550 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호 104동 3층 308호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 2천 4백만원 (124,000,000원)

* 토지면적: 42.89㎡ (약 12.98평)

* 건물면적:

* 전용면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

* 분양면적: 약 100~105㎡ (약 30~32평) 내외 추정 (정확한 수치는 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 교보생명보험주식회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 위치하며, "진포초등학교" 북서측 인근에 소재하는 금호 104동 3층 308호입니다. 주변은 중·소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 지역지구: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 도로: 남서측 및 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 제한구역: 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 상대보호구역(교육 환경 보호에 관한 법률)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권: 최인식 → 박재규 외 1명 → 박윤순으로 순차 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2021년 6월 30일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(82,500,000원)입니다.

* 후순위 권리:

* 신한카드 가압류 (2021.06.30, 9,115,857원) - 말소

* 교보생명보험주식회사 가압류 (2025.07.22, 18,850,195원) - 말소

* 케이비캐피탈주식회사 가압류 (2025.09.02, 10,153,057원) - 말소

* 교보생명보험주식회사 강제경매 (2025.11.03, 19,863,804원, 본건 사건) - 말소 (낙찰 후)

* 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부 상 채권 총액은 120,619,109원입니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 다만, 임대관계가 미상이므로 실제 점유자 유무 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 대상 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대규모 상업지구와는 거리가 다소 있으나, 단지 내 및 인근 상가 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 진포초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통/쇼핑: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 일상생활에 필요한 편의시설들은 인근 지역에서 이용 가능합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 나운금호타운1단지

* 준공연도: 1991년

* 총 세대수: 930세대

* 총 동수: 7개동

* 주차 대수: 총 642대

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 상대보호구역으로 지정되어 있는 점을 고려할 때, 혐오시설로부터 안전한 환경으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 귀 제시목록상 아파트 소재지번은 "489번지 외 9필지"이나, 토지대장상 토지 합병으로 "489번지"에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 행정상의 정리로 실제 물건의 가치에 영향을 미치지는 않으나, 등기부등본과 토지대장상의 표기 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 파악되지 않아 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (단, 인수 보증금이 0원이므로 임차인 보증금 관련 부담은 없습니다.)

* 건축 연도: 1991년에 건축되어 비교적 오래된 아파트이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동에 위치한 금호타운 아파트로, 도심 접근성이 양호하고 교육 환경이 갖춰진 입지입니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없다는 점에서 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 30년 이상 경과된 아파트라는 점과 임대관계 미상에 따른 점유 관계 확인 필요성은 유의해야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 시, 적절한 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 확실한 권리관계: 말소기준 권리 하위의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

* 인수 보증금 제로: 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 추가 자금 부담이 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 교통 접근성 또한 양호합니다.

* 시세 대비 합리적 취득 가능성: 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거:

* 감정가: 124,000,000원

* 최근 실거래가 (84.79㎡ 기준): 100,000,000원 ~ 113,000,000원 (2026년 4월~7월)

* 전용면적 84.79㎡ (약 25.65평)의 아파트로, 3층 물건입니다.

* 모든 권리가 소멸되며, 인수할 임차보증금이 없습니다.

* 추천 입찰가:

* 최근 실거래가 상단 및 감정가를 고려하여, 105,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 보수적으로 접근한다면 108,000,000원 선에서, 적극적으로는 115,000,000원 선까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 현장 조사 및 임대차 관계에 대한 추가적인 정보 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.