나이스옥션 법원경매 마산 2025타경326 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 362 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 마산회원구 내서읍 신감리 소재‘신목회관’북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

2필 일단의 완경사지세의 자체지반 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 단독주택 및 공업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,2) 공히 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지상의 조경수, 화단, 계단, 옹벽 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트조 및 조적조(시멘트벽돌) 슬래브지붕 2층건으로서, 외 벽 : 치장벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샤시 및 목재창 구조입니다. 일련번호(4) 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 2층건으로서, - 공장부분 외 벽 : 판넬잇기, 주기둥 : H-Beam 300×150mm, 바 닥 : 콘크리트 위 하드너 마감, 층 고 : 약 8m, 최고높이 약 9.5m, 창 호 : 샤시창 구조입니다. - 사무실부분 외 벽 : 판넬잇기, 내 벽 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 데코타일 등 마감, 창 호 : 샤시창 구조입니다.

이용상태

일련번호(2) : 주택으로 이용 중입니다. 일련번호(4) : 공장 등(1층 : 공장, 2층 : 사무실)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 태양광설비(일련번호(2)), 심야전기보일러 및 화목보일러(일련번호(2)), 시스템냉난방설비(일련번호(4)) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 1층소재(창고) : 약 138㎡ (ㄴ) 블록조 슬래브지붕 1층소재(화장실) : 약 2.5㎡ (ㄷ) 블록 및 판넬조 판넬지붕 2층소재(주방부속사) : 약 8.5㎡

공부와의 차이

일련번호(2)의 경우 공부상 용도는 근린생활시설이나 현장조사시 거주중인 이해관계인에 의하여 주택으로 조사되며 일부 내부확인이 곤란하여 건축물현황도 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 일련번호(1) 지상에 첨부 ‘사진용지’와 같이 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재하니 경매 진행 시 참고바랍니다. ㆍ 일련번호(4) 건물 내 소재하는 제시외기계기구(a)는 현장조사시 운행이 정지된 상태로서 정상적인 작동여부가 미상인바, 경매입찰시 정상 작동여부 및 수리여부를 필히 확인을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(2-1~2-3) 및 제시외기계기구(4-1) 매각 포함.
본건 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각제외.
목록1,3은 2필지 일단의 토지로, 단독주택 및 공업용 건부지로 이용 중임.
목록2는 일반건축물대장상 1층의 용도가 피로티구조의 주차장으로 되어 있으나 현황 제시외건물(2-1, 2-2)이 소재하며, 2층의 용도는 제2종근린생활시설로 되어있으나 주택으로 이용 중임.
목록4는 공장 등(1층 공장, 2층 사무실)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경326 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 마창진새마을금고 (마OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 362

토지면적: 1394.00㎡ (약 421.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 571.20㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 감정가

감정가: 1,228,507,500원

1.4. 건물 현황

건물(2): 철근콘크리트조 및 조적조 2층 건물. 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황 주택으로 이용 중.

건물(4): 일반철골구조 2층 건물. 1층은 공장, 2층은 사무실로 이용 중.

제시외 건물(2-1~2-3) 및 제시외기계기구(4-1)는 매각에 포함됨.

이동이 용이한 컨테이너 1동은 평가 및 매각 제외됨.

1.5. 용도

본건은 근린시설 용도로 분류되나, 실제로는 주택, 공장, 사무실 등으로 복합적으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 ‘신목회관’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 완경사 지세에 자체 지반은 평탄한 사다리형에 유사한 형태입니다. 현재 단독주택 및 공업용 건부지로 이용 중입니다. 토지의 일련번호(1,2)는 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았으나, 농경지가 인접해 있어 농업 활동으로 인한 냄새 등이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 12월 21일 접수된 마창진새마을금고의 근저당권(을7)입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 516,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

일체의 권리는 낙찰과 동시에 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 오 (상호: 세원테크)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2020-02-13

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 이 (상호: 용현테크)

보증금: 2,000,000원, 차임: 200,000원

전입/사업일자: 2025-03-05

대항력: 없음

* 정 (임차인)

보증금: 0원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2016-07-07

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 황 (상호: 활성탄필터시스템즈)

보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원

전입/사업일자: 1998-02-01

확정일자: 2025-12-02

대항력: 있음

비고: 1998년 계약 건으로, 계약 내용 및 현황 재확인 필수.

3.4. 인수되는 임차보증금

인수 보증금 합계: 7,000,000원 (이 2,000,000원 + 황 5,000,000원)

주의: 오 및 정 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 실제 권리 관계 확인 및 정산에 주의해야 합니다. 황 임차인의 경우 1998년 계약 건으로 계약의 유효성 및 현황 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 전형적인 복합 상권의 특징을 보입니다. 근린생활시설 용도의 건물과 공장/사무실 용도의 건물은 지역 내에서 사업 운영 또는 임대 수익 창출의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 인프라를 고려할 때, 소규모 상업 활동 및 서비스업에 적합할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하고 있으며, 차량을 통한 접근성도 양호한 편입니다. 주변에 주거 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세한 교육, 의료, 문화 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인 존재: 오 , 정 , 황 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 인수하거나 명도 협상이 필요합니다. 특히 황 임차인의 경우 1998년 계약 건으로 장기 임대차 관계에 따른 불확실성이 존재합니다.

* 건물 내부 이용상황 미확인: 건물(2)의 경우 공부상 용도와 실제 이용 현황(주택)에 차이가 있으며, 내부 확인이 곤란했던 부분이 있어 실제 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

* 제시외 설비의 작동 여부: 건물(4) 내 제시외기계기구(4-1)의 정상 작동 여부가 불확실하므로, 입찰 전 반드시 작동 상태를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건으로, 복합적인 용도(주택, 공장, 사무실)로 활용 가능한 점이 특징입니다. 입지 조건과 교통 접근성은 보통 수준이며, 계획관리지역이라는 점에서 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 장기 임대차 계약으로 추정되는 황 임차인의 존재는 명도 및 권리 관계 분석에 있어 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건물 내부 이용 현황에 대한 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물 일괄 매각을 통한 자산 가치 확보

* 주택, 공장, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물

* 계획관리지역으로 인한 향후 토지 가치 상승 잠재력

* 일부 임차인 명도 완료 시 수익성 개선 기대

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(1,228,507,500원)를 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인, 장기 임대차 계약)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차보증금 7,000,000원을 제외하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.