나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경6017 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1584-1 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 '반여중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 주위에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 1995.07.05) 외벽 : 치장벽돌 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 조성된 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반여중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

현칭 "산호빌라"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 1584-1 소재, 3층 302호 다세대주택입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경6017 (1)이며, 감정가는 81,000,000원입니다.

토지 면적은 20.25㎡ (약 6.13평)이며, 건물 면적은 57.75㎡ (약 17.47평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 연OOOOOOOOO (연산로터리새마을금고로 추정)입니다.

현 시설은 "산호빌라"이며, 1995년 7월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치하며, '반여중학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지대 내 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(반여중학교)에 속합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 1월 24일 접수된 연산로터리새마을금고의 근저당권(25,200,000원)입니다.

이후 2022년 10월 20일 임혜순의 근저당권(70,000,000원)과 2025년 10월 31일 연산로터리새마을금고의 임의경매(19,480,130원)가 등기되었습니다.

위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 95,200,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 해운대구 반여동 일대는 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다양하게 나타납니다.

2026년 7월 24일 거래된 보람빌라(1591-7, 47.94㎡)는 31,500,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 217만원 수준입니다.

2026년 7월 18일 거래된 화목빌라(979-5, 49.42㎡)는 180,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 1,199만원 수준으로, 이례적으로 높은 가격입니다.

2026년 7월 1일 거래된 (1291-636, 49.38㎡)는 50,000,000원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 334만원 수준입니다.

본건의 감정가는 81,000,000원으로, 3.3㎡당 약 463만원 수준입니다. 이는 비교적 높은 편에 속하나, 개별 물건의 상태 및 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 반여중학교, 반여고등학교, 동천초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

주변에 반여1동 주민센터, 공원 등 주민 편의 시설이 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설도 다수 분포하고 있습니다.

시내버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

위생 및 급배수 설비, 바닥 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인의 존재 여부 및 보증금, 차임 등에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

공부상 용도와 이용 상태 상이: 건축물대장상 주요 용도가 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 현황 및 감정평가 요약상 '다세대주택'으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다. 이는 추후 건축물 현황 변경 등과 관련하여 문제가 될 소지가 있으므로 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 연식에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성 여부를 고려해야 합니다.

주변 개발 계획: 지역 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 반여동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

입지상 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상과 공부상 용도와 실제 이용 상태 간의 불일치 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 시세는 거래 사례별로 편차가 크지만, 본건의 감정가는 현 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

해운대구라는 지역적 이점과 주거지로서의 안정적인 수요.

비교적 넓은 건물 면적(57.75㎡)을 소유할 수 있는 기회.

주변 시세 중 상대적으로 저렴하게 거래된 사례(50,000,000원)를 고려했을 때, 시세차익을 노릴 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 81,000,000원

본건의 건물 면적은 57.75㎡ (약 17.47평)입니다.

최근 매매 사례 중 50,000,000원(49.38㎡, 3.3㎡당 약 334만원) 거래 사례를 고려할 때, 본건의 3.3㎡당 가격은 약 334만원으로 계산하면 58,300,000원 수준이 됩니다.

감정가는 3.3㎡당 약 463만원 수준입니다.

임대관계 미상, 공부상 용도와 이용 상태의 차이 등 리스크 요인을 고려하여 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 및 주변 시세 재확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.