나이스옥션 법원경매 마산 2025타경341 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 83-4 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 '호곡하소류지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 전, 나지, 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 서하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 일련번호 2),4) 서하향 완경사지의 사다리형 토지로서, 도로로 이용중임. 일련번호 3) 서하향 완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로(일련번호 2)~4))와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(4) :계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반철골구조 패널지붕 단층건으로서, 벽체 : 샌드위치판넬 마감 등. 주기둥 : H-Beam(400x200mm). 층고 : 약 11m. 창호 : 새시창 구조임. 나) 철근콘크리트구조 패널지붕(현황 '철근콘크리트구조 및 경량철골구조') 2층건으로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등. 내벽 : 타일붙임 및 판넬 마감 등. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

가) 단층 : 제2종근린생활시설(배드민턴장 등)로 이용중임. 나) 1층 : 샤워실 등으로 이용중임. 2층 : 사무실 및 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

가) 위생 급·배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음. 나) 위생 급·배수설비, 급탕설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 일련번호 나) 건물은 구조가 등기사항전부증명서상 '철근콘크리트구조' 이나, 일반건축물대장 및 현황 '철근콘크리트구조 및 경량철골구조' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4, 5, 6. 지분매각. 목록1 지상에 이동식 컨테이너 1동 소재함(평가 및 매각제외). 목록1 등기부 을구 순위 19번 지상권 설정등기(2020.10.07. 접수번호 제16927호)에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음. 목록4 등기부 을구 11번(2019.09.05. 접수 제14723호) 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로하는 지상권설정등기(지상권자:중소기업은행)는 매각으로 소멸되지 아니하고 매수인이 인수하여야함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경341 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 83-4

용도: 운동시설

감정가: 1,071,460,900원

토지면적: 1799.00㎡ (약 544.25평)

토지지분: 1473.5974㎡ (약 445.77평)

건물면적: 618.50㎡ (약 187.13평)

건물지분: 618.5㎡ (약 187.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO (대산농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 선순위지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4, 5, 6. 지분매각. 목록1 지상에 이동식 컨테이너 1동 소재함(평가 및 매각제외). 목록1 등기부 을구 순위 19번 지상권 설정등기(2020.10.07. 접수번호 제16927호)에 대해 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있음. 목록4 등기부 을구 11번(2019.09.05. 접수 제14723호) 기타 공작물이나 수목의 소유를 목적으로하는 지상권설정등기(지상권자:중소기업은행)는 매각으로 소멸되지 아니하고 매수인이 인수하여야함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 '호곡하소류지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 전, 나지, 중·소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북서측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지

* 일련번호(2), (3), (4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역, 일부는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로, (4)번은 접도구역, (3)번은 상대보호구역, (1), (3), (4)번은 준보전산지임.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호 1): 상업용 건부지로 이용 중인 부정형 토지임.

* 일련번호 2), 4): 도로로 이용 중인 사다리형 토지임.

* 일련번호 3): 도로로 이용 중인 부정형 토지임.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019.09.05. 접수된 중소기업은행 근저당 (을10)임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2021.06.29. 접수된 대산농업협동조합 근저당 (을1)임.

* 선순위 권리 (인수되는 권리):

* 토지 등기부 을구 11번 (2019.09.05. 접수): 중소기업은행 지상권 설정 등기. 목적은 건물 기타 공작물이나 수목의 소유이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함.

* 토지 등기부 을구 19번 (2020.10.07. 접수): 대산농업협동조합 지상권 설정 등기. 신청채권자(대산농업협동조합)의 말소 동의서가 제출되어 있어 말소될 것으로 예상됨.

* 후순위 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특정 임차인 정보는 제공되지 않았으므로, 대항력 있는 임차인이 있는지 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, '호곡하소류지'라는 자연 경관이 인근에 위치함.

* 교통 접근성: 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 지역 특성: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(근린형)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 가능성을 내포함.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 본건 건물은 제2종근린생활시설(배드민턴장 등)로 이용되어 왔음.

* '호곡하소류지'가 인근에 위치하여 자연환경과의 연관성이 있음.

* 주변에 공동주택, 전, 나지, 중소규모 공장이 분포하고 있음.

* 혐오시설 유무:

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 인근 중소규모 공장의 종류에 따른 환경 영향은 추가 확인이 필요함.

* 함안군 내 폐기물 처리 시설 관련 논란이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 명확하지 않음.

* 주변 시설 및 혐오시설 유무에 대한 상세 정보를 위해 추가적인 현장 조사 또는 온라인 지도시설 검색을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권 인수: 중소기업은행 명의의 지상권(토지 등기부 을구 11번)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담임. 이는 토지 사용 및 활용에 제약을 초래할 수 있음.

* 건축물 구조 차이: 건물 등기부와 건축물대장/현황 상 구조(철근콘크리트구조 vs 철근콘크리트구조 및 경량철골구조)가 상이하여 추후 건축 관련 민원이나 하자에 대한 위험이 존재함.

* 지분 매각: 토지 및 건물 모두 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있음.

* 이동식 컨테이너: 평가 및 매각 대상에서 제외된 이동식 컨테이너가 소재하고 있어, 명도 관련 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

* 공동담보 물건: 공동담보로 제공된 타 물건의 경매 진행 및 낙찰 결과가 본 물건의 가치에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 운동시설로 사용되었던 토지 및 건물로, 일괄 매각 대상입니다.

* 가장 큰 리스크는 중소기업은행의 선순위 지상권 인수 의무이며, 이는 향후 토지 사용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

* 건물의 구조 상이점 또한 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 지분 매각이라는 점을 고려할 때, 해당 물건에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 권리 분석 및 잠재적 리스크 해소 방안을 철저히 검토한 후 입찰 참여를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 운동시설 용도 활용: 배드민턴장 등으로 활용되었던 시설은 관련 업종으로 재활용하거나, 용도 변경 가능성을 검토하여 부가가치를 창출할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 리스크 해소 시 저가 매수 기회: 선순위 지상권 문제 등에 대한 해결 방안을 마련한다면, 감정가 대비 낮은 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 중소기업은행의 선순위 지상권 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 건물 구조의 상이점 및 지분 매각이라는 특성 또한 감안해야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

* 일반적으로 이러한 리스크가 큰 물건의 경우, 감정가 대비 상당 부분 할인된 가격으로 입찰하는 전략이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계 명확화, 지상권 관련 협상 가능성 확인, 주변 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가(1,071,460,900원)보다 현저히 낮은 금액을 기준으로 삼아, 해소 가능한 리스크 및 잠재적 수익성을 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.