나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9207 [1] 경상북도 경산시 정평동 138-4 경산우방맨션 105동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 정평역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린 생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 지하철역이 소재하며, 제반 차량의 접근성 등을 종합할때, 교통상황은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 내 17층 1702호로서, 사용승인일 : 1991.11.04. 외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개 호수입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 10차선 광대로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(2018-04-19), 광로3류(폭 40m~50m)(2021-11-04)(1(광), 경상북도고시제2021-362호(2021.11.4.))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(111)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(251)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀 집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (계명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동화나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(계명유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9207 (1)

소재지: 경상북도 경산시 정평동 138-4 경산우방맨션 105동 17층1702호

용도: 아파트

감정가: 200,000,000 원

토지면적: 36.36㎡ (약 11.0 평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.7 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (채권신고인: 김정순)

사용승인일: 1991년 11월 4일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 정평역 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린 생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건 인근에 지하철역(정평역)이 소재하며, 제반 차량의 접근성 등을 종합할 때 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

북측으로 왕복 10차선 광대로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 남측으로 폭 약 6m 정도의 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 주식회사케이비국민카드의 가압류(대구지방법원 2023카단1417)입니다.

* 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 기타 권리관계

임차인 김 씨는 2021년 6월 3일 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당 절차를 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 33,604,370원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 이용 현황

본건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린 생활시설과 더불어 정평역 주변의 상업 시설을 이용할 수 있는 위치입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

정평초등학교, 계명유치원, 동화나라유치원 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보

단지명은 경산2차우방맨션이며, 총 19층 중 17층에 위치합니다. 1991년 11월 4일 사용승인되었으며, 총 291세대로 구성되어 있습니다. 주차는 131대가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련

임차인 김 씨는 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 배당 신고일자가 2025년 10월 27일로 예정되어 있어, 배당 절차의 투명성을 확인하고 최종 배당표 확정을 주시해야 합니다.

* 가축사육제한구역

본건은 가축사육제한구역(아파트 800M, 다중이용시설 500M, 주거밀집 800M)에 포함되어 있습니다. 이는 인근에 축산업 관련 시설이 입주할 수 없음을 의미하지만, 제한 구역 범위 내에 잠재적인 악취 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 건축 연도

1991년 11월 4일 사용승인된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하였습니다. 이는 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 하며, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경산시 정평동에 위치한 아파트로, 정평역 인근에 있어 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 1991년에 건축된 다소 오래된 아파트이지만, 건물의 기본적인 구조와 설비는 양호한 것으로 평가됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 가축사육제한구역 및 노후화로 인한 잠재적 리스크를 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성: 정평역 인근으로 대중교통 이용이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 권리관계 정리가 비교적 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적인 84.89㎡(약 25.7평)의 경우 2026년 4월 29일에 170,000,000원, 2026년 6월 2일에 179,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 200,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 추세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차인의 배당 여부 및 최종 배당표 확정 시점을 고려하여, 현재 감정가의 80~90% 수준인 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.