나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64602 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-181 명진쉐르빌 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2014.08.25) 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

본건 모든 공부서류에는 동명이 ‘2동’으로 명기되어 있으나, 본건 건물에 동명 ‘2-1동’으로 표기되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024.02.26, 임차권등기명령(2023카임692), 임차권자 : 배정호, 임차보증금 : 165,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 2동으로 명기되어 있으나 현황 2-1동으로 표기되어 있음.
2. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년2월29일 제24223호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.8.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 1227-181에 소재한 명진쉐르빌 2동 3층 301호 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64602 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 157,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 54.02㎡(약 16.3평)이며, 토지 지분 면적은 61.61㎡(약 18.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2014년 8월 25일이며, 건물 구조는 철근콘크리트 구조입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "성석삼거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 점은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 상 계획관리지역, 성장관리구역(주거 zone)에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 대상 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 4월 9일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

이후 접수된 고양시의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 역시 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 2024년 2월 29일 접수된 주택임차권(권리자: 배정호, 보증금: 165,000,000원)이 을구 순위 3번에 존재합니다.

이에 대해 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 4월 8일자로 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서를 제출하였습니다.

따라서 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 방해광

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.09.

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(배정호)

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-22

확정일자: 2021-10-22

배당신고일자: 2024-02-29

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 (전액 미배당 시 잔존 보증금 포기 및 말소 동의 확약서 제출)

4. 상권분석

본건이 소재한 성석동 일대는 주로 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역입니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

따라서 상업적 가치보다는 주거 환경으로서의 상권 분석이 적합합니다.

5. 생활정보

본건은 성석삼거리 인근에 위치하여 지역 생활권 내에서의 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 확보되어 있습니다.

주거지 주변의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 지역 특성상 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

성석동 지역은 전원적인 주거 환경과 함께 일산신도시의 생활 인프라를 일부 공유할 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인으로는 공부 상 건물 동표기(2동)와 실제 현황(2-1동)이 상이하다는 점입니다. 이는 계약 진행 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

또한, 과거 주택임차권이 등기된 이력이 있으나, HUG의 확약서 제출로 낙찰자의 인수 부담은 해소된 상태입니다. 경매 진행 시 관련 내용을 재확인하는 것이 안전합니다.

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)에 해당하여, 외국인 매수 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

건물로 연결되는 인접 도로의 폭이 약 3m 내외로 협소한 점도 잠재적인 불편 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 명진쉐르빌 다세대주택으로, HUG의 보증금 인수 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

따라서 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 안심하고 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 공부 상 동 표기와 실제 현황의 차이, 그리고 건축 연도(2014년)를 고려하여 시세 대비 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시세 및 물건의 상태를 면밀히 분석하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

HUG의 보증금 인수 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 위험이 해소되었습니다.

이는 권리 분석 상 매우 긍정적인 요소로, 경매 물건의 안정성을 높입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정평가액 또는 그 이하에서 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

주거 목적의 부동산으로서 안정적인 가치를 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원입니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적의 물건이 2026년 5월 140,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이러한 시세 동향과 본건의 권리 관계(인수 보증금 없음), 그리고 공부 상 동 표기 불일치 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서 예상 입찰가는 148,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.