나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6307 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 870-2 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양한내초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 도로로서 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히, 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로임.

인접 도로상태

본건이 도로로 공히, 폭 약4미터 내외의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 870-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양한내초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 창호: 하이샤시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 870-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

본건 기호(1) 등기사항전부증명서 및 평가명령서 상 4층 연면적제외 부분이 "1,145.716㎡"로 표기되어 있으나, 집합건축물대장 표제부 상 4층 다락(연면적제외)은 145.716㎡로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 못하였으며, 건축물대장 현황도면 상 다락으로 연결된 내부 계단이 있어 다락을 포함평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2,3은 지분매각임
3. 목록1은 등기사항전부증명서 상 4층 연면적제외 부분이 1,145.716㎡로 표기되어 있으나, 집합건물대장 표제부상 4층 다락(연면적제외)은 145.716㎡로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 870-2 나동 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경6307 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 281,957,500원입니다.

본건의 토지 면적은 80.47㎡ (약 24.34평)이며, 이 중 본건에 해당하는 토지 지분은 41.97㎡ (약 12.70평)입니다.

건물 면적은 39.34㎡ (약 11.90평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 수OOO이며, 경매 신청 채권자는 수협은행입니다.

총괄표제부에 따르면 본 건물(나동)이 속한 전체 대지 면적은 659㎡이며, 건물은 2022년 5월 27일에 사용 승인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 "고양한내초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수OOO입니다.

경매 신청 채권자는 수협은행입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 토지 등기부에는 여러 건의 근저당권이 설정되어 있으며, 그중 을5(농협은행, 143,000,000원), 을6(수협은행, 316,250,000원), 을7(수협은행, 422,050,000원)은 "말소: 인수"로 기재되어 있습니다. 이는 해당 채권액 약 881,300,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 시사하는 매우 중대한 사항입니다.

집합건물 등기부상 근저당권(을1)과 임의경매(갑6)는 "말소: 말소"로 기재되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 토지 등기부의 '인수' 표기는 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

말소 기준 권리는 토지 등기부상 을6(2022.09.05, 수협은행 근저당) 또는 집합건물 등기부상 을1(2022.11.30, 수협은행 근저당)이 될 수 있으나, '인수' 권리 존재 여부가 결정적입니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2023-09-21

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 및 다세대 주택이 밀집해 있어 전형적인 주거 상권의 특징을 보입니다. 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거지로서의 기본적인 수요는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

인근에 "고양한내초등학교"가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 주변에 간선도로가 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

생활 편의 시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 주택가로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 상 '상대보호구역'에 포함되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 토지 등기부상 "말소: 인수"로 표기된 다수의 근저당권입니다. 총액 약 881,300,000원에 달하는 채무를 낙찰자가 인수해야 할 경우, 이는 감정가(281,957,500원)를 훨씬 초과하는 금액이므로 심각한 재정적 부담이 될 수 있습니다. 이러한 권리 관계는 반드시 추가 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

감정평가서상 건물 정보와 건축물대장상의 정보 간에 면적 표기(4층 연면적 제외 부분)에 차이가 있어, 공부와의 차이로 인한 혼란이 발생할 수 있습니다.

감정평가 시 폐문으로 내부 확인이 불가능했던 점은 실제 건물의 상태, 하자, 수리 필요성 등을 정확히 파악하기 어렵게 하는 요인입니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, "고양한내초등학교" 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 주거 여건은 갖추고 있습니다. 건물은 비교적 신축(2022년 사용 승인)에 해당합니다.

하지만, 토지 등기부상 확인되는 '인수' 권리의 규모가 낙찰자가 감당하기에는 매우 큰 수준으로 파악됩니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 크게 떨어뜨리는 요인이며, 낙찰 시 막대한 채무 인수 부담으로 인해 재산상 큰 손해를 볼 수 있는 매우 위험성이 높은 물건입니다.

따라서 본 물건은 권리 관계에 대한 철저하고 면밀한 추가 조사 없이는 투자를 권하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지 사용에 대한 권리가 명확합니다.

"고양한내초등학교" 인근의 주거지역에 위치하여 지역적 수요가 존재합니다.

건물이 2022년에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

주변 부동산 시세 분석 결과, 유사한 "다세대주택"의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 1000만원에서 1700만원 수준의 거래 사례가 있습니다.

본건의 전용 면적은 39.34㎡ (약 11.90평)이며, 2022년 사용 승인된 건물을 고려 시, 시장 가치는 대략 130,000,000원 ~ 155,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 토지 등기부상 약 881,300,000원의 채무를 인수해야 할 위험이 존재하므로, 일반적인 경매 투자 원칙으로는 투자가 매우 부적절합니다.

만약 매우 높은 위험 감수를 전제로 입찰을 고려한다면, 시장 가치를 훨씬 하회하는 수준에서 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 (본 입찰가는 상기 위험 요소를 감안한 보수적 추정치이며, 인수해야 할 채무 규모를 고려할 때 투자를 권장하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.