나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513471 [1] 인천광역시 계양구 작전동 915-1 까치마을태화아파트 604동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물내 16층 1602호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 가스설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(계산택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축 사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원 추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513471 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 915-1 까치마을태화아파트 604동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원

토지면적: 17.99㎡ (약 5.44평)

건물면적: 37.38㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

아파트 정보:

아파트명: 까치마을 태화,한진아파트

건축년도: 1997년 11월

해당 물건 층수: 18층 건물 내 16층

전용면적: 37.38㎡ (약 11.30평)

단지 전체 총 면적: 113931.09㎡

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

본 경매 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한유정

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 19일

확정일자: 2021년 8월 5일

대항력: 있음

비고: 을구 4번 순위 주택임차권 (2023년 10월 18일 접수)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑1, 갑2)

* 을구 4번: 주택임차권 (한유정, 130,000,000원, 인수)

* 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-05-19, 말소기준권리)

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 말소)

* 갑7: 압류 (계양세무서장, 말소)

* 갑10: 강제경매 (한유정, 말소)

* 인수되는 권리:

을구 4번 주택임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경:

본건은 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

주위는 주거 시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 기능보다는 주거 기능이 주를 이룹니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원 등 복리시설이 있습니다.

* 주차:

단지 내 총 주차 가능 대수는 1720대입니다. (지하 1187대, 지상 533대)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (한유정):

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 한유정입니다. 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 잔액을 인수해야 할 의무가 발생합니다. 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 물건명세서 상 '보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있어 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축 사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 아파트로, 교육 시설(작동초등학교) 인근에 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 위험 요소로 작용합니다. 임차인의 보증금 130,000,000원이 배당으로 모두 회수되지 못하면, 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치: 학교 및 근린생활시설과 인접하여 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 시장 상황 및 권리 분석 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 140,000,000원이며, 최근 실거래 정보에 따르면 120,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 못한 잔액 인수 가능성이 존재하므로, 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '을구 4번 주택임차권'은 '인수'로 명시되어 있고 물건명세서에 잔액 인수 의무가 명시된 점을 감안할 때, 실제 배당 상황에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 감정가를 기준으로, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가는 임차인 관련 위험 부담액을 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.