나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73450 [1] 경기도 의정부시 의정부동 191-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 "의정부중앙역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 단독주택 등으로 형성된 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하며 인근에 버스정류장 및 의정부경전철 "의정부중앙역", 지하철1호선 "의정부역"이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 남측 191-14,191-13번지를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 2층건으로서,(사용승인일자 : 1966년05월20일) 외벽 : 벽돌쌓기 및 드라이비 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 몰탈위 페인팅, 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.(후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 용도는 '근린생활시설'이나 현황 "주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73450 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 191-12 (도로명: 경기도 의정부시 호국로1298번길 35-2)

건물 사용승인일자: 1966년 05월 20일

용도 (공부상): 제2종근린생활시설 (일반음식점)

용도 (현황): 주택

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 152.80㎡ (약 46.2평)

건물면적: 107.76㎡ (약 32.6평)

건물 제시외면적: 48.80㎡

총 건물 면적 (제시외 포함): 156.56㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 879,726,760원

1.4. 매각 대상 및 조건

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 제시외 건물(㉠~㉢) 포함, 일괄매각 조건.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 경전철 "의정부중앙역" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성된 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 다소 제한적입니다. 북측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남측 191-14, 191-13번지를 통하여 진출입이 이루어지고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 경전철 "의정부중앙역"과 지하철 1호선 "의정부역"이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없습니다.

* ANDEKUI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-08, 대항력 없음.

* LICHANGGUO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-24, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-15, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-21, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-28, 대항력 없음.

인수 가능한 총 보증금은 0원입니다.

임대 관계 및 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 05월 12일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을4) 입니다.

이후 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액 (토지): 555,595,130원 (주의: 채권액 중복 가능성 있음)

등기부채권 총액 (건물): 549,143,690원 (주의: 채권액 중복 가능성 있음)

3.3. 권리 분석 요약

현재 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소될 예정입니다.

임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 및 부담은 없습니다.

권리 관계는 매우 깨끗한 편으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업 시설

본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설 (일반음식점)이나, 현재는 주택으로 이용 중입니다.

인근은 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 지역 지구

토지이용계획상 본건은 일반상업지역에 해당합니다.

또한 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물이 노후화되어 있어 리모델링 또는 신축 검토가 필요할 수 있습니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의는 보통 수준입니다.

5.2. 편의 시설

경전철 의정부중앙역 및 지하철 의정부역 이용이 편리합니다.

버스 정류장 및 다양한 상업 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역을 검색한 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

권리 분석상 인수해야 할 권리는 없으나, 혹시 모를 숨은 권리나 채무 관계는 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

1966년 준공된 건물로 노후화가 심각할 수 있습니다. 내부 상태, 구조적 안전성 등에 대한 전문가 진단이 필요합니다.

제시외 건물(48.80㎡)이 존재하며, 이 부분에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주택)가 불일치하여 추후 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

북측 2미터 내외의 좁은 도로에만 접하고 있어 차량 진출입이 불편할 수 있으며, 이는 상가 운영 또는 주차에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 의정부동에 위치한 일반상업지역 내 토지 및 건물 일괄 경매 물건입니다.

경전철 의정부중앙역 역세권에 위치하며, 토지 152.80㎡, 건물 107.76㎡ (제시외 48.80㎡ 포함) 규모입니다.

1966년에 건축된 노후 건물이며, 현재는 주택으로 이용 중이나 공부상 용도는 근린생활시설입니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 인수 부담은 없습니다.

단점으로는 건물 노후화, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 북측 도로 접합 문제로 인한 차량 진출입의 불편함 등이 있습니다.

하지만 일반상업지역에 위치하고 있어 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 의정부중앙역 역세권 입지: 우수한 교통 접근성 및 역 주변 상권 형성 가능성.

* 일반상업지역: 향후 용도 변경 또는 개발을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리 관계 무인수: 모든 권리 말소 예정으로 명도 및 권리 확보 용이.

* 넓은 토지 면적: 152.80㎡의 토지로, 건물 신축 또는 리모델링 시 활용 가치 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 879,726,760원입니다.

모든 권리 말소 및 인수 부담 없음, 제시외 건물 포함, 노후 건물, 일부 도로 접합 문제 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사, 주변 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 600,000,000원 ~ 700,000,000원 내외.

(주의: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세, 현장 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.