나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12870 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 352-3 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하며, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

알씨조 벽돌조 모임 지붕 지하1층, 지상4층 건물내 제4층 제402호로서, (사용승인 : 1991.07.30.) - 외벽 : 적연와 노출쌓기마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 급배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 내부설비의 유무, 정상작동여부는 확인되지 않았으므로 경매 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 남서측 하향 완경사지의 정방형 토지로서 주거용 건부지 등임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 절대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12870 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 352-3 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

건물 면적 (전용 면적): 53.16㎡ (약 16.08평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유권: 등기부상 최종 소유권 이전 이력 기반 (유명진)

사용승인일: 1991년 7월 30일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 남서측 하향 완경사지의 정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

공항 중요시설물보호지구에 속해 있어 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (등기접수 2023년 5월 15일)

본 경매 사건(강제경매, 주택도시보증공사, 2024년 3월 12일 접수)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(심경순)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022년 3월 25일

확정일자: 2022년 3월 14일

배당신고일자: 2024년 4월 3일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각으로 보증금 인수 부담 없음.

임차인: 이은수

보증금: 300,000원

차임: 550,000원

전입(사업)일자: 2024년 12월 6일

확정일자: 2024년 12월 6일

배당신고일자: 2026년 1월 21일

대항력: 없음

권리분석: 말소기준권리보다 후순위로 소멸 예정. 보증금 인수 부담 없음.

임차인: 최두선

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024년 12월 6일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 말소기준권리보다 후순위로 소멸 예정. 보증금 인수 부담 없음.

주의: 금액이 미상이라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 및 배당 결과에 따라 변동될 수 있으니 입찰 시 재확인 필요.

인수 보증금 합계: 0원

결론: 상기 임차인들의 보증금은 매수인이 인수하지 않으며, 등기부상 모든 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건과 유사한 조건의 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 매매 사례 1: 서울 강서구 화곡동 830-5번지 'M펠리체', 2018년식, 37.05㎡ (약 11.2평), 6층, 2026년 5월 1일 거래, 300,000,000원 (3억원).

* 매매 사례 2: 서울 강서구 화곡동 343-28번지 '한양', 2000년식, 53.84㎡ (약 16.3평), 4층, 2026년 5월 4일 거래, 255,000,000원 (2억 5,500만원).

* 매매 사례 3: 서울 강서구 화곡동 956-27번지 '기린아트빌라', 1995년식, 41.32㎡ (약 12.5평), 1층, 2026년 5월 3일 거래, 169,000,000원 (1억 6,900만원).

본 건물의 면적(53.16㎡) 및 층수(4층)는 매매 사례 2(한양, 53.84㎡, 4층)와 가장 유사하며, 해당 사례의 거래 금액은 255,000,000원입니다.

본건의 사용승인 연도(1991년)가 사례 2(2000년)보다 오래되었음을 감안할 때, 감정가 250,000,000원은 시장가와 부합하거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 5년 이내 주변 다세대 주택의 평균 시세 상승률을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 및 연와조, 모임지붕의 지상 4층 건물 중 제4층 제402호입니다.

건축물 정보: 1991년 7월 30일 사용승인되었으며, 총 10세대가 거주 중입니다.

난방: 도시가스에 의한 개별난방으로 추정되나, 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여 정상 작동 여부는 미확인되었습니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 시설 등이 되어 있을 것으로 탐문되었으나, 내부 설비의 유무 및 정상 작동 여부는 확인되지 않아 입찰 시 유의해야 합니다.

주변 시설: 화원중학교 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 설비 미확인: 폐문 부재로 인한 난방, 위생, 급배수 등 내부 설비의 유무 및 정상 작동 여부 확인 불가. 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축, 증축, 개축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31) 내 매수인의 자격 및 용도에 따라 허가 또는 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

건축 연도: 1991년식으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

권리관계는 경매로 인해 모두 소멸되어 매수인이 인수하는 부담이 없습니다.

감정가는 최근 유사 물건 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단되며, 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

다만, 건물 노후화, 내부 설비 미확인, 특정 지역 지구 지정으로 인한 건축 제약 등의 리스크 요인이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없습니다.

실거주 목적 적합: 지역 내 다세대주택 밀집 지역으로 생활 인프라가 구축되어 있어 실거주 시 편리합니다.

적정 감정가: 유사 면적 및 층수 사례 대비 합리적인 감정가 책정으로, 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 보증금 미반환 리스크가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 유사 물건 거래가(255,000,000원, 53.84㎡, 2000년식)를 고려할 때, 본 건물의 현재 시세는 250,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 예상됩니다.

내부 설비 미확인 및 건물 노후화 등 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없으며, 향후 시세 상승 가능성을 고려한다면 입찰 최저가의 105% ~ 110% (약 262,500,000원 ~ 275,000,000원) 범위 내에서 적극적인 입찰 전략을 검토해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 및 리스크 감수 수준에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (보증금 10% 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.