나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12894 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울금천초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건 내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2018.12.05) 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 남측 하향 완경사지를 평탄화한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공 동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로 와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역 )<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령 부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주 차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정] (지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12894 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제3층 제304호

건물 사용승인일: 2018년 12월 5일

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

총 층수: 5층 (본건 3층)

토지면적: 20.94㎡ (약 6.34평)

건물면적 (전용면적): 26.44㎡ (약 7.99평)

감정가: 220,000,000원 (22,000만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울금천초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지: 인접 필지 및 인접 대지 대비 남측 하향 완경사지를 평탄화한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 매수자에 한해 건축물 용도 및 지정 기간에 따라 매수 허가가 필요한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25 / 2025.10.20.~2026.12.31.).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다.

권리 소멸: 말소기준권리 이후의 모든 권리 (주택임차권, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 205,000,000원 (20,500만원)

* 전입일자: 2019년 03월 11일

* 확정일자: 2019년 03월 29일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 도시형생활주택입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 5월 거래 사례)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 하이빌 (2008년식, 55.02㎡): 33,000만원 (330,000,000원)

* 현대빌라 (1989년식, 39.48㎡): 44,000만원 (440,000,000원)

* 원형아트빌 (2002년식, 55.19㎡): 28,000만원 (280,000,000원)

본건은 26.44㎡ (약 7.99평)의 소형 면적을 가지고 있습니다. 상기 시세 사례들의 면적이 본건보다 크다는 점을 고려해야 합니다.

하이빌(55.02㎡)의 평당가(약 600만원/㎡)를 적용 시, 본건 면적(26.44㎡)으로는 약 15,864만원으로 산정됩니다.

원형아트빌(55.19㎡)의 평당가(약 507만원/㎡)를 적용 시, 본건 면적(26.44㎡)으로는 약 13,420만원으로 산정됩니다.

본건 건물의 준공연도가 2018년으로 비교적 신축임을 감안할 때, 주변 시세는 대략 15,000만원에서 18,000만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서울금천초등학교가 인근에 있으며, 다수의 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 마트, 병원, 은행, 학원 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근이 편리합니다.

설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 및 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 구비되어 있습니다.

혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래계약 허가구역 지정: 본건 토지가 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도로 매수하는 경우 건축물의 용도 및 지정 기간에 따라 매수 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 일반적인 매수자에게는 해당되지 않는 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2018년식 도시형생활주택으로, 건물 노후도가 낮아 비교적 신축에 해당합니다.

권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

주변 시세 대비 소형 평형에 해당하므로, 소액 투자나 1인 가구 실거주 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

감정가 22,000만원은 주변 시세 추정가(13,000만원~18,000만원) 대비 다소 높게 책정되어 있으나, 신축 연도를 감안하면 협상 여지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

건물 신축 연도: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

임차인: 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

용도: 도시형생활주택 소형 평형으로 실거주 및 임대 수익 목적 투자 모두 가능합니다.

입지: 서울 금천구 시흥동의 주거 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 22,000만원

주변 시세 분석 결과, 본건(26.44㎡)의 현재 시세는 약 13,000만원에서 18,000만원 범위로 추정됩니다.

이에 따라 감정가 22,000만원은 시세 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 감정가의 80% 수준인 약 17,600만원부터 고려하되, 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본건과 같이 감정가가 시세보다 높게 책정된 경우, 유찰 가능성을 염두에 두고 17,000만원에서 19,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.