나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12890 [1] 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재‘문교초등학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2020.11.24.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지이며, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 378-31 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.∼2025.1.16./2025.1.17.∼2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025.6.17.∼2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.∼2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.). 독산동 378-32 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2023-01-17)(제한기간: 2023.1.17.∼2025.1.16./2025.1.17.∼2026.1.16.)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간 : 2025.6.17.∼2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.∼2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12890 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 378-31 문정파크 제1동 제2층 제202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 274,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물명: 문정파크 I

* 사용승인일: 2020년 11월 24일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

* 토지면적: 25.80㎡ (약 7.80평)

* 건물면적: 30.08㎡ (약 9.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘문교초등학교’ 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025.1.17.∼2026.1.16.), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구로 지정되어 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 남아 있어(2025.6.17.∼2026.8.30. 등), 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 강서세무서장의 압류(2023.04.06.)가 말소기준권리입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 앞선 권리는 현재 등기부상 말소 또는 이전된 상태입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(이상민)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 23일

* 배당신고일자: 2023년 8월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않으며, 임차인의 대항력은 인정되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월에 인근에서 면적 29.87㎡의 다세대주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래의 제곱미터당 가격은 약 10,880,000원입니다.

* 또한, 2017년에 건축된 면적 53.72㎡의 다세대주택이 440,000,000원에 거래되었으며, 제곱미터당 약 8,190,618원입니다.

4.2. 시세 동향

* 본건과 유사한 면적(30.08㎡)의 신축 빌라(2020년 준공)이므로, 최근 거래된 29.87㎡ 빌라의 시세(약 10,880,000원/㎡)를 적용할 경우, 현 시세는 약 327,462,400원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 274,000,000원으로, 최근 거래 사례 및 신축 연도를 고려할 때 시장 가치가 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 문교초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 건축허가·착공제한지역으로 지정되어 있어 신축 또는 증축 등에 제한이 있을 수 있습니다. (2026년 1월 16일까지)

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2026년 8월 30일, 2026년 12월 31일까지)

6.2. 기타 리스크

* 서부간선 지하화 공사 지연과 관련된 독산1동 재활용처리장 이전 문제는 해당 지역의 잠재적 이슈로 언급된 바 있으나, 본건 물건지와의 직접적인 관련성은 낮을 것으로 판단됩니다.

* 소방서 유치 관련 주민 반발 사례가 독산동에서 있었으나, 이는 본건 물건과는 직접적인 연관이 없습니다.

* 현재 제공된 정보로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이며, 권리분석상 인수할 권리가 없어 명확한 명도가 가능합니다. 임차인의 보증금(260,000,000원)은 매수인에게 인수되지 않으며, 이는 채권자의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건에 따른 것입니다. 주변 실거래가격을 볼 때 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있을 가능성이 있으며, 이는 투자 가치를 높이는 요인입니다. 다만, 건축허가·착공제한지역 및 토지거래계약허가구역 지정 등 법적 제약 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명확한 권리관계로 명도 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금을 인수하지 않아 초기 자금 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 274,000,000원입니다.

* 최근 인근 유사 면적(29.87㎡) 다세대주택이 325,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 제곱미터당 가격은 약 10,880,000원 수준입니다.

* 본건 면적(30.08㎡)에 이를 적용하면 시장 가치는 약 327,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 임차인 보증금 인수 의무가 없고, 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 290,000,000원 으로 제시합니다. 이 가격은 감정가와 시장 가치 사이에 위치하며, 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.