나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104213 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1446-11 현대슈퍼빌 11층디-1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다르넷 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "남부터미널역" 남동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 상업용·업무용빌딩, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하는 주거 및 상업지대로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로 및 버스정류장, 지하철역이 소재하여 도로교통 및 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 46층 아파트 내 11층디-1101호로서, (사용승인일자: 2003.10.13) 외벽: 인조석붙임마감, 복층유리 마감 등, 내부: 인테리어마감 등, 창호: 복층유리 마감 등임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 거실, 주방, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화탐지설비, 지하주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 30m, 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 15m 포장도로가 접하며, 도로관리상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104213 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1446-11 현대슈퍼빌 11층디-1101호

용도: 아파트

감정가: 2,800,000,000원 (28억원)

토지면적: 31.77㎡ (약 9.61평)

토지지분: 31.77㎡ (약 9.61평)

건물면적: 153.93㎡ (약 46.56평)

건물지분: 153.93㎡ (약 46.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

건축물 정보:

* 아파트명: 현대슈퍼빌

* 준공일자: 2003년 10월 13일

* 해당 호수: 11층 디-1101호

* 전용면적: 153.93㎡ (약 46.56평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 서울특별시 서초구 서초동에 위치하며, 지하철 3호선 "남부터미널역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 상업용·업무용 빌딩, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 및 상업 지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 간선도로, 버스정류장, 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로상태:

* 북동측으로 노폭 약 30m, 남측으로 약 8m, 서측으로 약 15m의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역에 속해 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 현재 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 대상(아파트 포함)으로 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지입니다. (주의: 허가 필요 가능성 있음)

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요: 해당 없음)

등기부 요약:

* 말소기준권리: 2003년 12월 8일자 정호은의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 현재 촉탁 및 경매개시 결정으로 인한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 3,733,775,000원입니다.

* 주의사항: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 권리관계를 상세히 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계: 0원).

* 현재 임대차 관계는 불명확하며, 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권:

* 남부터미널역 인근으로 풍부한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 발달하여 유동인구가 많으며, 관련 배후 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 지하철 3호선 남부터미널역을 중심으로 다양한 상업 시설, 은행, 병원, 관공서 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

* 단지 내 또는 인근에 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 위치하여 주거 편의성이 높습니다.

주거 환경:

* 현대슈퍼빌 아파트는 총 4개동, 645세대로 구성된 대단지입니다.

* 2003년에 사용승인된 건물로, 외벽은 인조석붙임마감, 내부는 인테리어 마감 등 양호한 상태로 보입니다.

* 총 주차 대수는 28대(지상 12대, 지하 24대)이나, 세대수 대비 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 및 공동담보 물건:

* 동일 물건에 대해 다수의 경매 절차(중복사건)가 진행되거나, 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하는 공동담보 물건이므로, 복잡한 권리 관계 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 관계 불확실성:

* 임대차 관계가 불명확하며, 보증금 합계가 0원으로 신고되어 있으나 실제 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다. 잠재적 명도 저항 또는 미상 채권 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지거래허가구역 지정:

* 본 건은 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 매각 후 소유권 이전 시 허가를 받아야 할 수 있음을 의미하며, 절차상의 번거로움이나 제한이 발생할 수 있습니다.

건물 노후화:

* 2003년에 사용 승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

주변 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본 건 부동산에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 정신병원 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치하고 있으며, 남부터미널역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축된 지 20년이 넘었으나, 전반적인 건물 상태 및 주위 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

다수의 채권 및 경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 대부분 소멸 예정으로 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계 미상 및 중복/공동담보 물건이라는 점은 주의 깊은 확인과 함께 명도 관련 리스크를 감수해야 할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정은 향후 소유권 이전 절차에서 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 남부터미널역 역세권에 위치한 교통 및 생활 편의성 극대화.

안정적인 배후 수요: 주변 상업·업무 시설 및 아파트 단지 발달로 인한 꾸준한 주거 수요.

정리된 권리 관계: 경매 절차를 통해 대부분의 부담이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 취득 가능.

가치 상승 잠재력: 서초구라는 지역적 이점을 바탕으로 향후 부동산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

* 해당 면적(153.93㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 268,000만원(26억 8천만 원)입니다.

* 유사 면적(147.86㎡)은 265,000만원(26억 5천만 원)에, 더 넓은 면적(216.16㎡)은 340,000만원(34억 원)에 거래되었습니다.

감정가 대비 분석:

* 본 건의 감정가는 2,800,000,000원(28억 원)으로, 이는 최근 동일 면적 거래가(26.8억 원)보다 다소 높게 책정되었습니다.

예상 입찰가:

* 최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 26.8억 원 ~ 27.8억 원 범위에서 형성될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.