나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12878 [1] 서울특별시 양천구 신정동 931-15 에스엘팰리스 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 남동측 인근에 지하철5호선 신정역이 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트조 평스래브지붕 6층건중 3층 302호로서 외 벽: 치장벽돌 및 일부 화강석 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지설비,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 위치한 2필지 일단의 장방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약6m, 동측으로 약4m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

신정동 931-15 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 신정동 931-16 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②등기사항전부증명서 표제부 건물내역란에는 1층 123.88㎡(연면적제외)로 등재되어 있으나 집합건축물대장 표제부에는 1층 피로티주차장(연면적제외) 105.13㎡, 1층 계단실,ELEV 18.75㎡로 등재되어 있는바, 구분건물 감정평가명세표에는 집합건축물대장을 기준으로 표시하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12878 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 931-15 에스엘팰리스 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

* 건물면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축년도: 2015년 (건축허가일 기준)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 건축물대장상 건물명: SL팰리스

* 건축물대장상 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 전유부분 층수: 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택과 상업시설 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준임.

* 교통상황:

본건으로 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함. 남동측 인근에 지하철 5호선 신정역이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 양호한 편임.

* 도로상태:

본건 건물은 북측 약 6m, 동측 약 4m의 도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

2023년 05월 15일 접수된 부산지방법원 2023카단102864 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 110,000,000원)가 말소기준권리가 됨.

* 등기부 요약:

소유권 보존 및 이전 등기 이후, 후순위로 주택임차권(을1), 가압류(을4), 압류(을5, 을6) 등이 등기되었으며, 본건 강제경매(을7)는 주택도시보증공사 채권으로 말소기준권리보다 후순위임.

* 주요 권리 분석:

말소기준권리보다 후순위로 등기된 주택임차권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 288,000,000원, 차임 0원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정임.

본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되며, HUG 인수조건 변경 사항이 적용됨. 이에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 임차인은 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원임.

* 등기부채권 총액: 398,000,000원

4. 상권분석

* 주변 부동산 거래 동향:

인근 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 면적과 연식에 따라 ㎡당 약 560만원에서 740만원 수준에서 거래가 이루어지고 있음.

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 13,000만원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 22,500만원 (약 610.0만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 40,000만원 (약 737.1만원/㎡)

* 본건과의 비교:

본건 SL팰리스는 2015년식으로 주변 비교 사례 중 가장 신축에 해당함. 건물면적 28.82㎡(약 8.72평)에 대한 감정가는 256,000,000원으로, ㎡당 약 888만원 수준임. 이는 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 대비 높은 감정가이나, 신축 연식을 고려할 때 시세 반영의 여지가 있음.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육시설: 양동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 지하철 5호선 신정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋음.

* 편의시설: 주거지역 내 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 주변 환경:

주거 환경은 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 편임. 주변에 특별한 혐오시설이나 소음, 악취 유발 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 복잡성:

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됨. 법적으로 매수인이 임차인에게 대항받지 않도록 명시되어 있으나, HUG와의 복잡한 거래 과정 및 추후 발생할 수 있는 행정 절차 상의 미비점 등은 잠재적 리스크로 고려할 수 있음.

* 감정가와 시세 차이:

감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 매각 이후 시세 차익 실현에 시간이 소요될 수 있음.

* 토지이용계획상 제한사항:

일부 토지이용계획상 건축허가·착공 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정된 이력이 있으나, 대부분의 지정 기간이 만료되었거나 만료 예정임 (현 시점에서는 대부분 해제 또는 만료된 것으로 보임).

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 신축(2015년) 다세대주택으로, 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함. 권리관계가 비교적 복잡했으나, 매각 조건상 임차인의 대항력은 소멸되는 것으로 명확히 고지되어 있어 낙찰자가 권리를 인수할 부담은 없음. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 HUG 관련 복잡성이 존재하나, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 신축 연식 (2015년)으로 비교적 최신 건물임.

* 지하철 5호선 신정역 인근 역세권 입지.

* 양동초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 임차인 대항력 소멸 조건으로 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 256,000,000원

* 최근 실거래가 및 신축 연식 프리미엄을 고려 시, 보수적인 접근이 필요함.

* HUG 관련 절차 및 시장 상황을 감안하여 감정가의 약 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

* 예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.