나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10678 [1] 경상북도 경주시 양남면 나산리 790-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 나산리 소재 "큰말마을" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농 경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 남동측 하향 완경사지에 부정형의 토지로서, "전(휴경지)"으로 이용중입니다. 일련번호 2): 남서측 하향 완경사지에 부정형의 토지로서, "전(휴경지)"으로 이용중입니다. 일련번호 3): 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, "전"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1),2): 지적도상 맹지로서 인접 필지를 통해 출입 가능합니다. 일랸번호 3): 서측으로 폭 약3m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2): 보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(400))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 본건 "일련번호 3)" 지상에 소유자 미상의 비닐하우스 2동 소재합니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 비닐하우스는 매각에서 제외.
2. 농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10678 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 양남면 나산리 790-1

용도: 답 (농지)

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 28,383,000원

토지 면적: 697.17㎡ (약 210.87평)

토지 지분: 697.17355㎡ (약 210.87평)

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 나산리 소재 "큰말마을" 북측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 경상북도 경주시 양남면은 동해안에 접해 있으며, 산간 지역과 농경지가 어우러진 지역입니다. 본건이 위치한 나산리는 신라 시대 육부촌 중 하나인 금산가리촌장의 개척지로 유래하는 역사를 지닌 곳입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 인근 주요 도로는 904번 지방도가 있으며, 면소재지인 하서리에서 시작하여 양남면을 통과합니다. 대중교통으로는 경주 시내버스가 운행되고 있으며, 울산과도 지리적으로 가까워 울산 생활권으로의 접근성도 일부 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 일련번호 1)과 2)의 토지는 남동측 및 남서측 하향의 완경사지에 위치한 부정형의 토지이며, 현재 "전(휴경지)"으로 이용 중입니다. 일련번호 3)의 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, "전"으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1) 및 2)의 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다. 일련번호 3)의 토지는 서측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부 채권 총액은 0원입니다. 말소기준권리는 2025년 7월 23일 접수된 압류(갑4)입니다. 주요 등기 사항으로는 1981년 5월 22일 소유권 이전(백차순), 2023년 7월 18일 협의분할에 의한 상속 소유권 이전(김진하), 2025년 7월 23일 압류(동래구), 2025년 8월 27일 강제경매 개시 결정(파산자) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 지상권은 현재 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 경상북도 경주시 양남면 나산리는 주로 농경지와 자연림으로 둘러싸인 지역입니다. 양남면은 경주의 동남부에 위치하며, 울산과 인접해 있어 울산 생활권의 영향을 일부 받는 지역입니다. 지역 경제는 농업 및 어업을 중심으로 이루어지며, 최근에는 관광 산업의 발전도 도모되고 있습니다. 특히 양남 주상절리군, 관성해수욕장 등 해안 관광 자원이 풍부합니다.

4.2. 개발 가능성

경주시는 양남면 일대에 산업단지 개발을 추진해 왔습니다. 양남일반산업단지는 경주 최대 규모의 민간 개발 산단으로, 이차전지 분야 기업 유치에 최적지로 평가받기도 합니다. 또한, 지역 내 하수처리장 증설 등 생활 기반 시설 확충 사업도 진행되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

본건이 위치한 나산리 주변은 농경지가 주를 이루므로, 대규모 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 면 소재지인 하서리에는 양남면 행정복지센터 등 기본적인 행정 및 생활 편의시설이 있으며, 대중교통 이용 시 경주 시내 또는 울산 지역으로 이동하여 필요한 시설을 이용할 수 있습니다. 주변 관광지로는 양남 주상절리 전망대, 나아해변 등이 있어 휴양 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

본건 인근은 농경지와 자연림으로 구성되어 있어 대체로 쾌적한 자연환경을 가지고 있습니다. 다만, 경주시 양남면 일대에는 폐기물처리시설, 하수처리장 등 주민 기피 시설에 대한 논의가 있었던 사례가 있습니다. 현재로서는 본건 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 지역 개발 과정에서 발생 가능한 환경 관련 이슈는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지(답)이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되는 불이익이 발생할 수 있습니다. 농지법 등 관련 법규를 사전에 충분히 숙지해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

일련번호 1)과 2)의 토지는 보전관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한(400))으로 지정되어 있습니다. 일련번호 3)의 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(400)), 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건

매각 대상에서 소유자 미상의 비닐하우스 2동은 제외됩니다. 본건 토지 외 별도의 건물이나 제시외 물건은 공부상 차이가 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 양남면 나산리에 위치한 답(농지)으로, 비교적 넓은 면적을 가지고 있으며 감정가는 약 2,838만원입니다. 토지 자체는 농경지로 이용되고 있으며, 일부 토지는 맹지이거나 경사지에 위치하나, 차량 접근성이 확보된 구간도 있습니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 낙찰의 중요한 요소가 될 것입니다. 주변은 농경지와 자연림이 주를 이루는 조용한 지역이며, 양남면 일대에는 산업단지 개발 등 지역 발전 움직임도 있습니다. 다만, 농지 취득 관련 규제와 일부 토지 이용 제한 사항은 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경주 양남면의 농지로서, 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적을 활용한 농업 경영 또는 전원생활 부지로서의 잠재력.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계.

* 양남 주상절리, 동해안 등 관광자원과 인접하여 관광 관련 부대 시설 고려 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 향후 시세 동향, 경쟁 물건 분석, 농지취득자격증명 발급 용이성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 시장 조사가 필수적입니다. 경매 절차에서의 적정 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 낙찰 사례 및 잠재적 가치 등을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.