나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8942 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 734 정실위더스빌더샵(28차) 제나동 제1층 제104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8942 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 734 정실위더스빌더샵(28차) 제나동 제1층 제104호

용도: 연립주택

감정가: 436,000,000원

토지면적: 109.30㎡ (약 33.06평)

건물면적: 84.30㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

물건은 제주특별자치도 제주시 오라이동에 위치한 '정실위더스빌더샵(28차)' 나동 1층 104호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 1월 9일로 비교적 신축에 속합니다.

주변은 동일한 연립주택 단지들이 혼재된 주거지역으로 파악됩니다.

제공된 정보에 따르면, 물건 인근에서 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

주변 교통 및 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 오라이동은 제주시 내에서 접근성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2017년 2월 17일 접수된 제주은행의 근저당권(을4, 채권최고액 266,400,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 제주은행 근저당권 (을6, 채권최고액 1,116,000,000원)

* 소유권이전 (갑3, 전소희, 상속)

* 임의경매개시결정 (갑4, 제주은행)

* 압류 (갑5, 부산진세무서장)

* 압류 (갑6, 삼성세무서장)

* 압류 (갑7, 제주세무서장)

말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)는 존재하나, 본 경매 절차상 소유권이전 등기를 통해 본건 부동산의 소유권이 경매 대상이 됩니다.

등기부채권 총액은 1,382,400,000원으로 확인되나, 이는 매각으로 전부 변제되는 금액과는 무관합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 오라이동은 제주시 내 주거지역으로, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 인근의 '정실위더스빌더샵(28차)' 단지 내 유사 면적(84.3㎡)의 물건이 2026년 3월 11일에 340,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

다른 인근 연립주택/다세대주택의 거래 사례도 있으나, 본건과의 직접적인 비교는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

제주시 오라이동에 위치하여 제주시의 주요 생활 인프라 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설, 교육시설, 병원 등에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

제공된 정보에 따르면, 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 채권이 유동화되어 있어 채권자의 변제 요구 방식이나 협상 과정이 일반 경매와 다소 다를 수 있습니다.

공동담보물건: 본건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있으며, 해당 물건의 상황에 따라 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

감정가 대비 최근 유사 거래가 낮게 형성된 점은 시세 변동 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 오라이동 소재 정실위더스빌더샵(28차) 나동 1층 104호 연립주택으로, 권리 분석상 명도 부담이 없고 매각으로 모든 후순위 권리가 소멸되는 비교적 깨끗한 물건입니다.

다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성이 존재하며, 최근 유사 물건 거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없는 점.

제주 지역 내 주거용 부동산으로서의 가치.

경매 절차를 통한 시세 차익 기대 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 유사 면적(84.3㎡) 물건이 2026년 3월 11일에 340,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 436,000,000원입니다.

상기 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 380,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이는 최근 거래가 대비 약 11.8% 상승한 금액이며, 감정가 대비 약 12.8% 낮은 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.