나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9021 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 296-7 알뜰빌라 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 소재 "서귀북초등학교" 북서측 인근에 위치하는 알뜰빌라 1층 101호로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 소규모점포, 일반음식점 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재한느 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층내 1층 101호로서, 외벽: 제주석타일 및 드라이비트 마감 등, 창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

본건은 소매점임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지이고, 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,고도지구(25M이하),소로1류(폭 10m~12m)(접합),가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법 >,지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - '호별배치도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9021 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 296-7 알뜰빌라 1층 101호

주소(도로명): 제주특별자치도 서귀포시 중앙로195번길 23 (서홍동)

용도: 근린상가

감정가: 43,990,000원

토지면적: 92.68㎡ (약 28.04평)

건물면적: 116.64㎡ (약 35.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (본건 사건번호의 채권자로 추정)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 소재 "서귀북초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모점포, 일반음식점 등으로 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 양호한 편입니다. 본건은 인접 도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지 위에 건축된 주상용 건물 부지입니다. 본건 북측으로는 폭 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획은 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 공장설립제한구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을6 (2021년 12월 20일자 중소기업은행 근저당권)

말소기준권리보다 선순위 권리 없음. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 현황 요약:

* 갑1: 2014-04-30 소유권보존 (박용운)

* 갑2: 2016-01-15 소유권이전 (최영희, 매매 3억원)

* 을6: 2021-12-20 근저당권 (중소기업은행, 채권최고액 312,000,000원, 말소기준권리)

* 을7: 2025-08-07 근저당권 (서귀포시축산업협동조합, 채권최고액 450,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 2025-10-30 임의경매개시결정 (중소기업은행, 사건번호 2025타경9021)

등기부채권 총액: 762,000,000원 (을6 + 을7)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 상으로는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서귀포시 서홍동 지역에 위치한 근린상가로, 주변에 단독주택 및 공동주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요를 확보하기에 유리한 입지입니다. 서귀포 구도심과 신시가지의 중간 지점에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 병원, 학원, 음식점, 소매점 등 다양한 근린 상업시설이 이미 형성되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 특히, 본건 인근에 위치한 서귀북초등학교는 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종(분식점, 문구점, 학원 등)에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 서귀북초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 하나로마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 서귀포시 서홍동 지역은 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변에 소규모 공원과 녹지 공간이 있어 산책하기 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: '호별배치도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 본건 매각물건에는 이 제시외 건물이 포함됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 파악되지 않아 공실 위험이나 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 제한사항: 제2종일반주거지역, 고도지구(25M 이하), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시의 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 안정적인 주거 및 상업 복합 환경을 갖추고 있습니다. 서귀북초등학교 인근이라는 점은 특정 업종에 대한 잠재적 수요를 기대하게 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 제시외 건물 포함으로 전체 면적 활용도를 높일 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미상 및 제시외 건물 존재 등 일부 고려사항이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 주거 수요: 주변의 주택가로 인해 꾸준한 고객 확보 가능.

* 초등학교 인접: 특정 업종(학원, 문구, 분식 등)에 유리한 교육 상권.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 적음.

* 넓은 면적 활용: 건물 면적 116.64㎡에 제시외 건물까지 포함되어 활용 가치 증대.

* 유동화 물건: 일반 경매 물건 대비 투자자 접근성 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 43,990,000원입니다. 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 특이사항, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 채권 총액이 7억 6천만원이 넘는 상황에서 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점은 주목할 만합니다. 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 경우 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 판단해야 할 것입니다. 본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.