나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1888 [1] 제주특별자치도 제주시 용담삼동 1020-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 “용담레포츠공원” 남동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 스틸하우스조 금속기와지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 데코타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 3) 스틸하우스, 일반철골조 기와지붕 지상4층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 타일, 벽지 마감 등, 바닥: 타일, 데코타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 4) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물로서, 외벽: 스타코 마감 등, 내벽: 타일 및 인테리어 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임. 일련번호 5) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 바닥: 타일 마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 2) 숙박시설, 일련번호 3) 숙박시설, 일련번호 4) 근린생활시설, 일련번호 5) 창고시설로 이용중임.

설비내역

일련번호 2) 난방설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 일련번호 3) 난방설비, 승강기설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 일련번호 4) 냉·난방설비, 승강기설비, 덤웨이터설비, 기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 등이 되어있음. 일련번호 5) 기본 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호 2) 건물은 제시목록상 '경량철골조 및 판넬지붕 2층 휴양펜션업'이나, 건축물대장 및 현황 '스틸하우스조 금속기와지붕 숙박시설'임. 일련번호 4) 건물은 공부상 '용담삼동 1020-4,1020-18 지상 소재'이나, 실제 '용담삼동 1020-4'지상 소재임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 종류: 숙박시설

사건번호: 제주지방법원 2025타경1888 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 7,056,316,280원

1.2. 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 용담삼동 1020-4

토지 면적: 2456.00㎡ (약 743.02 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 2616.03㎡ (약 791.44 평)

건물 제시외 면적: 104.00㎡

건물 지분: 2616.0299999999997㎡

건물 구조 및 용도:

* 일련번호 2) 스틸하우스조 금속기와지붕 2층 건물 (숙박시설)

* 일련번호 3) 스틸하우스, 일반철골조 기와지붕 4층 건물 (숙박시설)

* 일련번호 4) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 (근린생활시설)

* 일련번호 5) 경량철골구조 패널지붕 단층 건물 (창고시설)

1.4. 특이사항

* 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 제주특별자치도 제주시 용담삼동 소재 “용담레포츠공원” 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 제반 차량 접근 가능함.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 대체로 무난함.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 인접 도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

* 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역, 자연취락지구

* 가축사육제한구역

* 제3종 구역(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>

* 장애물제한표면구역<공항시설법>

* 건축계획심의대상구역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

* 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

* 하수처리구역

2.5. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 대상 물건 인근에는 용담레포츠공원이 있으며, 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있음.

* 공항 소음 영향권 내에 위치하며, 관련 규제로 인해 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 현재 검색 결과 상 특이한 혐오시설은 확인되지 않으나, 공항 소음 관련 민감 지역일 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑1, 2003-06-17): 장경이 (증여)

* 말소기준권리: 근저당권 (을8, 2024-07-01, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

* 말소된 권리: 압류 (갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13) 및 임의경매 (갑9)

* 토지 등기부채권 총액: 6,421,853,056원

3.2. 건물 등기부 요약

* 소유권 보존 (갑1, 2003-10-24): 장경이

* 말소기준권리: 근저당권 (을28, 2024-07-01, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 6,000,000,000원)

* 말소된 권리: 압류 (갑6, 갑12) 및 임의경매 (갑7), 가압류 (갑8, 갑9, 갑10, 갑11)

* 건물 등기부채권 총액: 6,421,853,056원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

보증금: 20,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-13

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 70,000,000원

차임: 25,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-12-20

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 20,000,000원

차임: 4,000,000원

전입일자(사업일자): 2024-08-13

확정일자: (공란)

배당신고일자: (공란)

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 가능한 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 지상권 개요 참조)

3.5. 물건명세서 참고사항

* 제시외 건물 (2-1, 3-1, 3-2, 4-1) 포함하여 일괄매각.

* 지상에 식재된 조경수목 등 포함 평가.

* 별지목록 2 (건물(2)): 공부상 '경량철골조 및 판넬지붕 2층 휴양펜션업'이나, 건축물대장 및 현황 '스틸하우스조 금속기와지붕 숙박시설'로 등재되어 있어 공부와의 차이 발생.

* 별지목록 4 (건물(4)): 공부상 '용담삼동 1020-4, 1020-18' 지상 소재이나, 실제 '용담삼동 1020-4' 지상 소재.

* 별지목록 5 (건물(5)): 소재지번 (용담삼동 1020-4) 및 인접토지 (용담삼동 1020-18) 양 지상에 소재함.

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 별지목록 5 건물이 소재하는 용담삼동 1020-4번지 토지 및 인접토지인 용담삼동 1020-18번지 토지에 대해, 해당 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

4. 상권분석

* 대상 물건은 제주시 용담삼동 지역에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 상업 지역으로 형성되어 있음.

* "용담레포츠공원" 남동측 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 양호한 편임.

* 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 숙박 및 근린생활시설 운영에 적합한 입지.

* 다만, 공항 소음 영향권 및 관련 규제 지역에 속해 있어 상권 활성화에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 주변 숙박시설들의 운영 현황 및 경쟁 강도에 대한 추가적인 시장 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성도 양호한 편임.

* 편의시설: 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 공공시설: 용담레포츠공원과 인접해 있어 여가 활동 공간 접근성이 좋음.

* 기타: 제주국제공항과의 접근성이 좋을 것으로 예상되나, 공항 소음 관련 사항은 생활 환경에 영향을 미칠 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물(5)이 인접 토지(용담삼동 1020-18)에도 걸쳐 있어, 해당 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 추후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있음.

* 공부와의 차이: 일부 건물(2, 4, 5)의 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재하므로, 건축물대장 등 관련 공부 확인 및 현황 조사 필요.

* 공항 소음 영향: 공항 소음대책지역 및 장애물 제한표면구역에 해당하여, 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 따를 수 있음.

* 임차인 현황: 임차인 3명 모두 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 공란으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 보증금 우선변제를 받기 어려울 수 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 용담삼동에 위치한 숙박시설 및 근린생활시설 복합 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 용담레포츠공원 인근에 위치하고 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 약 70.56억 원으로, 상당한 규모의 자산입니다.

그러나 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점, 일부 건물의 공부상 차이 및 인접 토지와의 중복 등기 문제, 공항 소음 영향 지역이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 또한, 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 자체는 비교적 용이할 수 있으나, 임대차 관계의 정확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 중심지의 숙박시설: 제주도의 관광 산업 활성화와 맞물려 숙박 시설로서의 잠재력 보유.

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 및 활용 용이성 증대.

* 교통 및 공공시설 접근성: 용담레포츠공원 인접 및 편리한 교통망으로 이용 가치 높음.

* 제시외 건물 및 조경수목 포함: 평가 금액에 포함되어 있어 추가 가치 발생 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 7,056,316,280원

본 물건은 감정가가 높고 잠재적 리스크 요인(법정지상권, 공부와의 차이, 공항 소음 등)을 내포하고 있어, 투자 분석 시 리스크 할인 요소를 반영해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적인 판단을 위해서는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 주변 유사 물건 시세 분석 등이 필수적입니다. 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있으며, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 56억 4천만 원 ~ 63억 5천만 원 범위 내에서, 구체적인 현장 조사 결과 및 권리관계 명확화 정도에 따라 결정하는 것을 권장합니다. (단, 이는 일반적인 투자 분석에 기반한 제안이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.