나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52245 [1] 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 228-16 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 소재 "보성교육청" 서측 인근[일련번호 1)], 보성읍 봉산리 소재 "삼산마을" 북동측 인근[일련번호 2)] 및 회천면 벽교리 소재 "이문마을" 북측 인근[일련번호 3), 4)]에 위치하며, 일련번호 1) 주위는 단독주택 등이 소재한 기존 주택지대, 일련번호 2) 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 국도주변 농경지대, 일련번호 3), 4) 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 산림지대로서 공히 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지로서, 단독주택 건부지임. 일련번호 2) 가장형 평지로서 답임. 일련번호 3) 부정형 급경사로서 자연림임. 일련번호 4) 부정형 급경사로서 자연림(분묘 소재)임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북측에 노폭 약 2~3m의 포장된 현황도로에 접함. 일련번호 2) 서측에 인접필지와 함께 왕복4차선 포장도로, 동측에 노폭 약 3m의 포장도로에 접함. 일련번호 3) 남측에 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함. 일련번호 4) 동측에 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 일련번호 2) 농림지역(2022-10-20), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(농업진흥지역)<농지법>, 접도구역<도로법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임. 일련번호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 4) 농림지역(2022-10-20), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52245 (1)

소재지: 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 228-16

용도: 대지

감정가: 7,015,000원

토지면적: 23.00㎡ (약 7.0평)

토지지분: 23㎡ (약 7.0평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 보성군 보성읍 주봉리 소재 "보성교육청" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택 등이 소재한 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 감정평가서상 일련번호 2, 3, 4는 각각 봉산리 "삼산마을" 북동측 인근, 회천면 벽교리 "이문마을" 북측 인근에 위치하며, 이들 지역은 농경지, 단독주택, 산림지대 등으로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리인 2025년 10월 31일자 강제경매 개시 결정 등기(권리자: 김영휘, 채권액: 49,950,000원)가 확인됩니다. 이보다 선순위인 권리 등기 내용은 존재하지 않습니다.

3.2. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나, 등기부상 명시되지 않은 권리나 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등은 별도로 확인이 필요합니다. 특히, 본 물건은 '분묘기지권'이 특이사항 및 특수물건 정보에 언급되어 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 개요에 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 명시되어 있지 않습니다. 잠재적으로 매수인에게 인수될 수 있는 권리가 있는지 세심한 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 보성읍 주봉리는 주로 단독주택과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 보성교육청이 있어 교육 관련 시설이나 행정기관 접근성이 있을 수 있습니다. 다만, 농경지 및 산림지대가 혼합된 지역 특성상 활발한 상업 활동이 집중된 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다. 인근 지역(봉산리, 회천면) 또한 농림지역 및 산림지대의 성격이 강하여, 본격적인 상권 형성은 제한적일 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본 물건은 보성교육청 인근 주택가에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 인근에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 감정평가서에 따르면, 물건지 주변에는 단독주택, 농경지, 산림 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 보성군 전반적으로는 대한다원, 한국차박물관, 율포솔밭해수욕장 등 관광 명소가 다수 존재하나, 해당 물건지 주변에서 직접적인 생활 편의시설(대형마트, 병원, 관공서 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 존재할 경우, 해당 분묘에 대한 분묘기지권이 인정될 수 있습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 관습법상 인정되며 소멸 시효가 없어 토지의 사용, 수익, 처분에 제약을 줄 수 있습니다. (검색 결과 참고)

* 중복사건: 사건번호에 (1)이 붙어있고, '중복사건'으로 명시되어 있어 추가적인 관련 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 권리관계 확인의 필요성을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나 구체적인 내용이 없어 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 작은 면적: 토지 면적이 23.00㎡ (약 7.0평)으로 매우 작아, 단독으로 활용하기에는 제약이 따를 수 있으며, 인접 토지와의 관계, 현황 도로의 이용 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 순천지원에서 진행하는 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 김OO이며 채권액 49,950,000원의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 토지면적은 23.00㎡(약 7.0평)으로 매우 협소합니다. 입지적으로는 보성교육청 인근 주택가에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성은 보통입니다. 그러나 '분묘기지권' 및 '중복사건'이라는 특이사항과 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)' 가능성이 언급되어 있어, 잠재적 리스크가 높은 물건입니다. 특히 분묘기지권은 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있으므로, 현장 조사 시 분묘의 존재 여부를 반드시 확인하고, 분묘기지권 성립 여부 및 관련 법리를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가가 701만 5천 원으로 비교적 낮아 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 만약 분묘기지권 등 권리 문제가 원만하게 해결되고 토지 이용에 대한 제약이 해소된다면, 주변 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 현재로서는 불확실성이 매우 큼)

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 7,015,000원입니다. 하지만 '분묘기지권' 및 '중복사건'과 같은 중대한 권리 리스크가 존재하며, 토지 면적이 매우 작아 활용에 제약이 따릅니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 권리 분석 결과에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다. 신중한 현장 조사 및 권리 분석 후, 잠재적 리스크 해소 비용과 낙찰 후 활용 가능성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 현재로서는 권리 관계 및 현장 상황을 정확히 파악하는 것이 우선이며, 입찰가 산정은 해당 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 감정가 이하, 최소 50% 수준에서 시작하여 권리 인수 비용 및 향후 활용 가능성을 고려하여 입찰가격을 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. (이는 잠정적인 의견이며, 정확한 권리분석과 현장답사 후 재검토가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.