나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51610 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치하는 '남교 크레디움에듀파크 1동 5층 504호'로, 부근은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등으로 형성된 구도심지역으로 주거환경 보통임.

교통상황

본건은 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물(사용승인일:2020.4.13)내 5층 504호로 외벽: 몰탈위페인팅, 미장석재마감 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 옥내주차장 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지의 아파트 및 근린생활부지임.

인접 도로상태등

남측과 북측으로 왕복 2차선도로에 접하며, 북측도로를 통해 차량통행함..

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월 ~ 10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51610 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 2억 200만원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.90평)

토지 지분: 26.1047㎡ (약 7.90평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

건물 지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

건축물 정보: 철근콘크리트구조(벽식구조) 25층 건물 중 5층 504호, 사용승인일 2020년 4월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 목포시 남교동 1-1번지에 위치한 '남교 크레지움에듀파크 1동 5층504호'이며, 목포북교초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재된 구도심 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다. 남측과 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있으며, 북측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 현황: 유사 사다리형의 평지 위에 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2020-04-23, 채권액: 100,800,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 179,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-04

* 확정일자: 2020-04-09

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 을3 순위 주택임차권으로 등기되었으나 말소 예정입니다. 인수 보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,330,300,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 위치한 남교동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 구도심 지역으로, 지역 내 상권을 형성하고 있습니다. 아파트 단지와 더불어 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 2020년 4월 13일에 사용승인을 받은 25층 규모의 아파트입니다. 해당 호실은 5층에 위치하며, 기본적인 위생설비, 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기, 옥내주차장 등 현대적인 생활에 필요한 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설 및 환경: 본 건은 목포북교초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 주거 단지와 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 도보 거리에 시내버스승강장이 있어 교통이 편리합니다. 검색 결과, 본 건 인근 남교동 61-1번지에는 일제 강점기인 1936년에 지어진 '광생의원'이라는 역사적 가치가 있는 건물이 있으며, 현재는 사용되지 않고 방치된 상태로 확인됩니다. 또한, 목포시 내에는 전반적으로 폐기물 처리 시설(소각장 등) 설치와 관련된 논의 및 민원이 존재하나, 본 건물의 즉각적인 인근에 특정 '혐오시설'이 확인되지는 않았습니다. 관광지로는 유달산, 목포스카이워크, 목포해상케이블카 등이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 현황조사보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지의 전기료 약 11,353,550원이 미납된 것으로 추정됩니다. (참고: 보고서 작성 시점(2026년 7월) 대비 과거 시점(2025년)의 미납분으로 파악됩니다. 정확한 미납 내역 및 연체 기간에 대한 별도 확인이 필요합니다.)

* 폐문부재: 현황조사 당시 폐문부재로 인해 외부 관찰만을 통해 정보를 파악하였습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 최신 연식의 아파트입니다. 아파트로서 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편이나, 구도심 지역의 특성과 미납 관리비(전기료)가 잠재적 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 분석 상 인수되는 부담은 없으므로, 미납 전기료 등 현안 문제 해결 능력에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 생활 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 202,000,000원 대비, 미납 전기료 및 기타 제반 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰가는 본건의 현재 시세, 향후 개발 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 해소 비용 등을 감안하여 감정가 이하 또는 소폭 상승한 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.