나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5344 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 금산리 536-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 금산리 소재 '금산저수지' 서측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택 및 전, 답 등이 소재하는 순수 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(2)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(2) 남측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로, 동측 및 서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2)는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호(2)는 지목상 ‘대’이나 기준시점 현재 ‘주거용 건부지 및 일부도로’ 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1-(가)는 목조 스레트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 목조마감 등 - 창 호 : 나무창호 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은 조적조 슬레트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 벽돌쌓기마감 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 주택으로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 다용도실로 이용 중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 기호1-(가)는 공부상 면적과 현황 실측사정 면적이 상이하며, 방문조사결과 일부증축에 따른 차이로 판단되며, 증축부분의 위치확인이 곤란하여 실측한 면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2. 공부상 지목 '대'이나 현황은 '주거용 건부지 및 일부 도로'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5344 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 금산리 536-1

토지 면적: 774.00㎡ (약 234.14평)

건물 면적 (주택): 26.44㎡ (약 8.00평)

건물 면적 (제시외): 40.00㎡ (약 12.10평)

용도: 단독주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 36,244,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 장흥군 장흥읍 금산리에 위치하며, '금산저수지' 서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 순수 농경지대로 구성되어 있습니다. [cite: 제공된 정보]

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트 포장도로, 동측 및 서측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: 제공된 정보]

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 도시계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역(300m 이내 제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))에 속합니다. [cite: 제공된 정보]

2.4. 형태 및 이용상태

토지는 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중에 있습니다. [cite: 제공된 정보]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부등본상 다수의 소유권 이전 및 가압류, 강제경매 등기가 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 강정우 씨의 가압류(갑4)입니다. 본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. [cite: 제공된 정보]

총 등기부채권액은 23,851,879원입니다. [cite: 제공된 정보]

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김용섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 8월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입 신고일자로 보아 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 요건을 갖추고 있어 낙찰자는 해당 임차인과의 명도 관련 사항을 신중히 검토해야 합니다. [cite: 제공된 정보]

3.3. 인수되는 권리

본 건은 강제경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우, 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적인 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 금산리 일대는 순수 농경지대로서, 인근에 상업 시설은 많지 않을 것으로 예상됩니다. 장흥읍 소재지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. [cite: 제공된 정보]

4.2. 개발 가능성

토지가 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 하지만 현재는 농경지 중심의 환경입니다. [cite: 제공된 정보]

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

구체적인 편의시설, 학교, 병원 등의 정보는 부족합니다. 장흥읍 시내와의 접근성을 고려해야 합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역이 순수 농경지대로 조사되었으며, 지도 검색 및 제공된 정보 상 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

주택이 폐가 상태로, 이용 가치가 거의 없는 것으로 판단됩니다. 건물의 수리 또는 재건축을 위해서는 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 보입니다. [cite: 제공된 정보]

6.2. 임차인 존재

대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 이는 금전적 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. [cite: 제공된 정보]

6.3. 토지 현황

토지의 공부상 지목은 '대'이나, 현황은 '주거용 건부지 및 일부 도로'로 이용 중이며 폐가 상태입니다. 실제 이용 시 도로로 사용되는 부분에 대한 소유 관계 및 사용 권한 등을 면밀히 확인해야 합니다. [cite: 제공된 정보]

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 넓은 토지 면적(774㎡)을 보유하고 있으며, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있어 향후 토지 활용 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 현재 건물은 폐가 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 활용 계획 수립에 신중한 접근이 필요합니다. 농경지대 내 위치한 점을 고려하여 전원생활 또는 주말 주택 부지로서의 가치를 평가하거나, 장흥읍 생활권과의 접근성을 고려한 투자 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(774㎡ / 약 234평) 보유.

* 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치.

* 전원생활 또는 주말 주택 부지로의 활용 가능성.

* 대항력 있는 임차인 존재 (명도 절차 및 비용 관련 변수).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 36,244,000원

* 건물 상태: 폐가

* 임차인: 대항력 있음 (보증금 0원, 차임 0원)

본 물건은 폐가 상태임을 감안할 때, 감정가는 토지 가치에 중점을 둔 것으로 보입니다. 주변 유사 토지 거래 사례를 참고 시 평당 약 2만원 수준의 거래가 있었으나, 이는 과거 시점 및 지역에 따라 다를 수 있습니다. 현재 상태 및 임차인 문제를 고려하면, 투자자는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 36,000,000원 ~ 40,000,000원

* 권장 입찰가: 약 37,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.