나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51584 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 16층1614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

무안군 삼향읍 남악리 소재 '전남도청' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설,아파트,관공서 등인 지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 16층 건물내 16층 1614호로서, 외벽:석재마감,몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지,타일마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

'오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형,오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 북측 및 서측으로 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 2024년 11월 19일 광주지방법원목포지원무안군법원의 임차권등기명령 (2024카임5048주택임차권등기)에 따르면 임차보증금 78백만이 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 목포지원 2025타경51584 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 목포지원 2025타경51584 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250, 도휘에드가8차오피스텔 16층 1614호

용도: 오피스텔

건축연도: 2019년

감정가: 73,000,000원

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 23.25㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 배*

1.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 2층, 지상 16층 건물 중 16층에 위치합니다.

외벽은 석재마감 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 '전남도청' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 관공서 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 북측 및 서측으로는 보행자 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 지역은 중심상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 남악새마을금고의 가압류 (2023.04.12. 접수, 채권액 1,242,069,890원).

말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

본 물건에는 임차인 배* 씨가 거주 중이며, 보증금 78,000,000원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 11월 21일이며, 확정일자는 2022년 10월 14일입니다.

집합건물 등기부 요약 상 '을구 1번 주택임차권'은 2024년 11월 19일에 접수되었으며, 보증금액은 78,000,000원입니다.

이 임차권 등기는 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(임대차보증금 78,000,000원)가 있으므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

이는 잠재적으로 매수인이 78,000,000원의 보증금을 인수해야 할 위험이 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 전남도청 인근의 중심상업지역에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 여부

제공된 정보와 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 특별히 혐오시설이 소재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. (주변 시설 검색 결과 추가 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

행정기관(전남도청) 및 상업지역에 인접하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 대중교통

본 물건 단지로 차량 접근이 용이하며, 주변 교통 상황이 보통 수준인 것으로 보아 대중교통(버스 등) 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 78,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다.

본 물건의 감정가가 73,000,000원인 반면, 인수될 수 있는 보증금이 78,000,000원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 가압류와 강제경매가 설정되어 있어, 복잡한 권리관계가 존재합니다.

(권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 '을구 1번 주택임차권'의 '말소: 인수'와 물건명세서의 '매수인에게 인수될 수 있음'이라는 내용이 상충되므로, 실사 및 추가 확인이 필수적입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전남도청 인근의 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 임차인의 보증금 78,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아 투자에 신중을 기해야 합니다.

이는 낙찰가의 상당 부분을 상회하는 금액으로, 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

해당 물건은 임차인 배* 씨가 직접 채권자로서 경매를 신청한 점도 특이사항으로, 임차인의 권리 보호 및 회수 방안과 관련된 복잡한 상황이 얽혀 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 가치

전남도청 및 관련 공공기관, 상업시설이 밀집한 지역으로, 향후에도 꾸준한 수요가 기대되는 지역입니다.

8.2. 잠재적 시세 차익 (고위험)

만약 인수되는 임차보증금 부담을 상쇄하고도 남을 만큼 낮은 가격에 낙찰받을 수 있다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 위험을 동반합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 23.25㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 27일에 78,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 73,000,000원과 유사하거나 약간 높은 수준의 시세임을 보여줍니다.

다만, 본 건은 16층으로, 비교 사례(8층)보다 높은 층에 위치하여 가격 프리미엄이 있을 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 리스크는 78,000,000원의 임차보증금 인수 가능성입니다.

감정가 73,000,000원 대비 인수될 수 있는 보증금 78,000,000원이 더 크다는 점은 매우 이례적이며, 매수자에게 상당한 추가 비용 부담을 안겨줍니다.

이러한 점을 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 자체는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

투입되는 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 78,000,000원)를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 인수되는 보증금 위험을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 30~40% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가를 30,000,000원 수준으로 제안합니다.

하지만 이 경우에도 총 매입 비용은 30,000,000원(낙찰가) + 78,000,000원(인수 보증금) = 108,000,000원이 되어 시세보다 높은 비용이 발생하므로, 매우 신중한 접근과 철저한 권리관계 확인이 필요합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 매우 위험성이 높은 물건임을 감안하여 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.