나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51606 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 남교크레지움에듀파크 제1동 제17층 제1703호로서, 주위는 점포 및 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상25층 건물 내 제1동 제17층 제1703호로서, (사용승인일자 : 2020.04.13) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샛시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51606 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 17층1703호 (신주소: 전라남도 목포시 호남로 6)

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

건물지분: 72.7487㎡ (약 22.01평)

건물 정보: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 25층 건물 중 제1동 제17층 제1703호 (사용승인일자: 2020.04.13)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

등기부채권 총액: 522,600,000원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 목포시 남교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다. 북측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.

* 토지 이용상태: 본건은 사다리형의 토지로서 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 분석 결과

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2020-04-23, 권리금액: 100,800,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 을3(주택임차권), 갑3(가압류), 갑5(강제경매) 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 오

* 보증금: 185,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-08

* 확정일자: 2020-06-02

* 배당신고일자: 2024-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 1차() 보증금 증액분 8,800,000원

* 임차인 관련 주의 문구: 상기 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 관련 세부 사항 및 낙찰 후 처리 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 점포 및 상가 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대에 위치하고 있습니다. 이는 주거지 외 상업 활동이 활발히 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 주변 편의시설: 인근에 목포북교초등학교가 위치해 있으며, 반경 1km 내에 다양한 편의시설(아파트, 상권, 학원, 초등학교, 은행, 편의점, 마트, 공원 등)이 분포하고 있습니다. 특히 목포시내권에는 목포 마리나베이, 목포 해상 케이블카, 유달산 등 관광 자원이 풍부합니다.

4. 생활정보

* 교육환경: 인근에 목포북교초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 목포시 시내버스 노선이 다수 운행 중입니다.

* 주거 쾌적성: 일반상업지역에 속해 있어 주거 쾌적성은 다소 영향을 받을 수 있으나, 아파트 단지 내에서의 생활은 일반적인 수준으로 보입니다.

* 주변 시설: 목포 시내권에 위치하여 다양한 편의시설 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월) 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 이는 단지 전체의 관리 운영상 심각한 문제이며, 낙찰 시 인수 여부 또는 관리 주체와의 협의가 필요한 사안입니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 채무 변제 및 경매 진행에 있어 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 혐오시설: 목포시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(소각장 등) 건립 관련 논란이 있어 왔으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 대규모 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 신규 폐기물 처리시설 도입 검토가 이루어지고 있어 추후 지역 개발 및 환경적 영향을 주시할 필요가 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 신축(2020년 사용승인) 아파트로, 감정가는 204,000,000원입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 주변에 초등학교가 있고 교통이 편리하며, 상업시설 및 관광자원이 풍부한 입지조건을 갖추고 있습니다. 그러나, 가장 큰 리스크 요인은 약 1,135만원에 달하는 미납 전기료입니다. 이 미납 전기료가 낙찰자에게 인수되는 부채인지, 아니면 관리사무소 또는 관련 기관과의 협의를 통해 해결해야 할 문제인지 명확한 확인이 필수적입니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 추가적인 고려 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 일반적인 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 우수한 입지: 목포 시내권에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 매각으로 인한 권리 소멸이 확실시됩니다.

* 풍부한 생활 및 관광 인프라: 인근 편의시설과 목포 시내의 다양한 관광 자원을 활용할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 주요 고려 사항:

* 미납 전기료 약 11,353,550원 (낙찰 후 부담 여부 확인 필수)

* 공동담보 물건의 복잡성

* 향후 지역 개발 및 환경 변화 가능성

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 미납 전기료 부담액과 공동담보 관련 리스크를 신중히 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 인수 여부 및 법적 절차 확인 후 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.