나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51597 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치한 남교크레 지움에듀파크 제1동 제14층 제1402호로서 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 제14층 제1402호로서, 외벽 : 미장석, 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 유사 사다리형 평지이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 북측으로 단지내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51597 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

* 건물면적(전용면적): 72.75㎡ (약 22.00평)

* 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 04월 13일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조), 철근콘크리트 지붕

* 해당 층수: 14층 (총 25층)

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 남교동 "남교크레지움에듀파크" 1동 14층 1402호. 목포북교초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접해 있으며, 단지 내 도로망도 갖추어져 있습니다.

* 건물 특성: 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 14층에 위치하며, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2020-04-23, 채권최고액 100,800,000원)

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (향원주택주식회사)

* 근저당권 (우리은행, 100,800,000원)

* 근저당권 (주식회사원우기술개발, 36,000,000원)

* 주택임차권 (박창근, 185,800,000원) - 말소

* 가압류 (장종수, 200,000,000원) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 206,225,166원) - 말소 (본건 경매 개시)

* 총 채권액: 522,600,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박창근 (박 )

* 보증금: 185,800,000원 (확정일자 2020-04-24)

* 전입일자: 2020-06-01

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 분석: 등기부상 박창근의 주택임차권은 말소 예정이며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 경매 매각으로 인해 해당 임차인의 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 목포북교초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 지역 내 이동 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

5. 생활정보

* 교육: 목포북교초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근 및 대중교통(버스) 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되었으며, 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원이 2025년 1월부터 10월까지 미납된 상태입니다. 이는 추후 관리 주체 또는 건물 전체와 관련하여 추가적인 비용 발생 또는 불편을 야기할 수 있는 요인이므로, 정확한 미납 내역 및 해결 방안을 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 다른 담보물건의 상황에 따라 경매 진행에 영향을 받을 가능성이 있습니다. 다만, 등기부상 권리 분석 결과 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 주변 환경: 목포시는 폐기물 처리시설(소각장 등) 설치 관련 논란이 일부 지역에서 제기된 바 있으나, 본 물건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설이나 악취, 소음 등 주거 환경을 저해하는 시설에 대한 언급은 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 목포대교와 같은 주요 시설물은 주변 지역의 경관을 형성합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 목포북교초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 대중교통 이용도 편리합니다. 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 장기간 미납된 전기료와 관련된 안내문이 부착된 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 하며, 이에 대한 상세한 확인과 대책 마련이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준 권리보다 후순위의 근저당, 가압류, 임차권 등이 모두 말소될 예정이므로 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지: 주거 선호도가 높은 지역으로, 초등학교가 인접하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시장성: 아파트 신축 후 비교적 적은 시간이 경과하였으며, 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 시세, 해당 물건의 현장 상태, 미납 관리비 등 추가적인 조사가 필요합니다. 본 건의 감정가는 204,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없어 권리상 부담이 없다는 점을 고려할 때, 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 권리 분석상 인수하는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 미납 전기료 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 경매 낙찰률 및 시장 상황을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여 입찰에 참여하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예: 163,200,000원 ~ 183,600,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.