나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51611 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재 '목포북교초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '남교크레지움에듀파크' 로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근큰크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 건중 14층 1403호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 및 대리석 타일붙임 마감 등, - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, - 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로서, 아파트 및 상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리실출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(2025년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51611 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

건물 면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적)

토지 면적: 26.10㎡ (약 7.89평) (토지 지분)

준공일: 2020년 04월 13일

구조: 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕, 지하1층/지상25층 건물 중 14층 1403호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 목포시 남교동에 위치한 '남교크레지움에듀파크' 아파트로, '목포북교초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태: 단지 북측 및 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 진입로가 잘 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (우리은행 근저당, 2020-04-23 접수, 100,800,000원)

인수되는 권리: 없음. 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 185,800,000원

* 전입일자: 2020-05-11

* 확정일자: 2020-04-27

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

총 채권액: 522,600,000원 (등기부상 모든 채권액의 합계)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 시설: 본 물건은 목포 시내에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. 학교, 병원, 관공서 등 편의시설 접근성이 우수합니다.

개발 가능성: 도시지역 내 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 목포북교초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

편의 시설: 대형마트, 시장, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경: 주변이 주거 단지로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

미납 전기료: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내서가 부착되어 있으며, 전체 세대로 추정되는 미납 전기료가 약 11,353,550원 (2025년 11월 기준)으로 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있는 요인이므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역과 정산 절차를 확인해야 합니다.

쓰레기 처리 시설: 목포시에서는 생활폐기물 직매립 금지 정책에 따라 자원회수시설(소각장) 설치를 추진 중이며, 일부 지역에서는 이와 관련하여 환경 문제에 대한 주민들의 우려와 반대가 있는 것으로 파악됩니다. 본 물건이 위치한 남교동과 직접적으로 인접하지는 않으나, 시 전체의 환경 및 주거 환경에 미치는 영향을 고려할 필요가 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 채권자의 경매 진행 여부 및 추가적인 채무 부담 가능성을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포 시내에 위치한 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 높아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 미납 전기료와 같은 잠재적 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다. 쓰레기 처리 시설과 관련된 지역적 이슈도 장기적인 관점에서 고려할 수 있습니다. 권리관계는 낙찰로 모두 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 목포 시내 중심에 위치하여 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

신축 아파트: 준공된 지 얼마 되지 않은 아파트로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수 부담이 없습니다.

향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 주변 환경 개선에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 206,000,000원

유의사항: 임차인 인수 보증금 없음. 미납 전기료 발생 가능성 있음. 목포시의 쓰레기 처리 시설 관련 이슈 존재.

산정 근거: 예상 입찰가는 주변 시세, 아파트 연식, 입지 조건, 현재 경매 시장 상황, 잠재적 리스크 요인(미납 전기료, 소각장 관련 이슈 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 심층적인 시장 조사 및 현장 조사를 바탕으로 한 구체적인 예상 입찰가 산정은 포함하지 않습니다. 따라서, 감정가 대비 낙찰률 추이 및 추가적인 권리관계, 물건 상태 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.