나이스옥션 법원경매 목포 2025타경531 [1] 전라남도 무안군 몽탄면 내리 1027-8 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 몽탄면 내리 소재 "양마마을" 북측 인근에 위치하며 주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 일반적인 교통사황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 답 및 일부 도로임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 북동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 개발촉진지구(2013-10-31)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 본건 토지 지상에 별지‘지적개황도’및‘사진용지’와 지적경계상에 타인 소유의 건물 일부가 과재되어 있으나 정확한 소재 여부 등은 측량 등이 필요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음, 몽탄면장의 2025. 11. 26.자 사실조회 회신서 참조
공부상 '답'이나 현황은 '답' 및 일부 '도로'임
본건 토지의 일부 지상에 매각대상 아닌 타인 소유 제시외 건물 일부가 소재하나 정확한 소재 여부 등은 측량 등이 필요함(감정평가서 참조), 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 21,522,000원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경531 (1)

소재지: 전라남도 무안군 몽탄면 내리 1027-8

용도: 답 (현황: 답 및 일부 도로)

감정가: 22,788,000원

토지면적: 1266.00㎡ (약 383평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 몽탄농업협동조합 (추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

주위환경: 전라남도 무안군 몽탄면 내리 소재 "양마마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로 이루어진 순수 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 4m의 아스팔트 포장도로와 북동측으로 폭 약 2m의 콘크리트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 농업보호구역, 개발촉진지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 몽탄농업협동조합입니다.

말소기준권리: 2023년 3월 31일 접수된 몽탄농업협동조합의 근저당권(을1)이며, 본 경매개시결정등기(갑6)는 말소기준권리보다 후순위입니다.

기타 등기사항:

* 소유권 이전 이력: 2010년 이오복, 2021년 장대호, 2025년 장신애(상속)

* 몽탄농업협동조합의 가압류(갑5) 및 경매개시결정(갑6)은 말소됩니다.

총 채권액 (말소기준권리 외): 13,586,025원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 토지 지상에 타인 소유 제시외 건물이 존재하며, 이를 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.)

임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변은 농가주택과 농경지로 구성되어 있습니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편이며, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 보통 수준으로 차량 접근은 원활합니다.

주요 생활 편의 시설은 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 관광지로는 무안 전통생활문화 테마파크, 밀리터리 테마파크 등이 있어 연계 관광이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못합니다.

법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 일부 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 수 있습니다. 이는 소유권 행사나 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

원상회복 명령 가능성: 제시외 건물 등과 관련하여 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

현황과 공부상 차이: 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '답' 및 일부 '도로'로 이용되고 있습니다.

제시외 건물로 인한 가치 제한: 본건 토지 일부 지상에 매각 대상이 아닌 타인 소유 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 감정평가액 산정 시 21,522,000원의 제한을 받은 것으로 평가되었습니다. 정확한 소재 여부 및 범위는 측량이 필요할 수 있습니다.

주변 시설: 검색 결과, 해당 지역은 농촌 지대로서 혐오시설이 특정되지 않았으나, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축산업 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 전라남도 무안군에 위치한 농지로, 농업적 이용 또는 농촌 지역의 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 제시외 건물 존재로 인한 법정지상권 성립 불확실성, 농지취득자격증명 필수 제출 등 법적, 행정적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

부동산 임의경매로 진행되었으며, 등기부상의 권리관계는 비교적 명확하나, 매각 후 인수되는 권리가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

농촌 지역 토지로서 향후 개발 가능성 또는 농업용 토지로서의 가치 상승 잠재력.

감정가 대비 합리적인 가격으로 매수 기회.

주변 지역의 개발 계획 등 호재 파악 시 투자 가치 증대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 22,788,000원입니다.

제시외 건물로 인한 가격 제한이 21,522,000원이라는 점은, 해당 부분이 없었다면 그만큼 더 높은 가격으로 평가되었을 수 있다는 의미로 해석됩니다. 따라서 현재 감정가는 이러한 제약 조건을 반영한 것으로 보아야 합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부, 법정지상권 성립 여부 등 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

인수되는 임차인 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 추가 부담은 없습니다.

상기 리스크 요소를 감안하여, 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 15,951,600원 ~ 19,370,800원 범위에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가는 법정지상권 등 추가적인 법률 및 현장 조사를 거친 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.