나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34231 [1] 광주광역시 북구 월출동 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 월출동 소재 '해산마을' 내에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 주택지대로서 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 남동측으로 소폭의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1)-제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건에 제시외 건물㉠,㉡ 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-가) 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1984.10.16) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 및 타일붙임 등, 내 벽 : 몰탈위페인트, 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호 마감등입니다. (2-나) 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1984.10.16) 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창 호 : 목재창호 마감등입니다.

이용상태

기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 부속건물 광으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(유류), 가정용태양광발전설비 등이 설치되어있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 지분매각, 공유자우선매수권있음(1회에 한함)
- 가정용태양광설비, 제시외 건물 포함 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 2025타경34231(1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34231 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 월출동 319

* 용도: 단독주택

* 감정가: 44,964,730원

* 토지면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

* 토지지분: 72.72㎡ (약 22.00평)

* 건물면적: 112.70㎡ (약 34.09평)

* 건물지분: 28.17㎡ (약 8.52평)

* 건물 제시외면적: 55.30㎡ (약 16.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 가정용태양광설비, 제시외 건물 포함 일괄매각.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 월출동 소재 '해산마을' 내에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 지방도변 주택지대입니다.

* 주위환경: 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도변 주택지대로서, 주위 환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 필지 남동측으로 소폭의 아스팔트포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉되며, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)에 해당하여 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지와 건물의 지분만 매각 대상이 되는 지분경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 토지 및 건물 모두 2025년 10월 29일 유한회사국제수산이 신청한 강제경매개시결정(갑6, 갑2)이 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2004-01-13, 대항력 있음.

* 임차인 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-07, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 북구 월출동 해산마을 일대는 단독주택과 농경지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 최근(2026년 7월) 해당 지역(월출동 해산마을)에 약 29억 원이 투입되는 '취역지역 생활여건 개조사업'이 선정되어 안전 인프라 확충, 노후 주택 정비, 생활 인프라 개선 등 주거 환경 개선 사업이 진행될 예정입니다. 이는 지역의 전반적인 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 직접적인 상업 활동을 위한 상권은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 일반적인 주거지로서 기본적인 교육 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 해산마을 내 및 인근에 소규모 근린생활시설이 존재하며, 대형마트나 백화점 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 제반 교통상황은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다. 주변 마을길 정비 사업이 예정되어 있어 보행 환경 개선이 기대됩니다.

* 기타: 월출동 해산마을은 고령층 주민 비율이 높고 노후 주택이 많은 지역으로, 현재 생활 여건 개선을 위한 사업이 진행 중이거나 계획되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 복합적인 리스크를 내포하고 있으므로 투자 시 각별한 주의가 필요합니다.

* 지분매각: 본 물건은 토지와 건물의 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등 복잡한 절차가 뒤따를 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인(김 , 김 ) 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자가 오래되었고 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없지만, 임차인이 점유하고 있는 부분에 대한 명도 절차가 원만하게 진행되지 않을 수 있으며, 점유 사용에 따른 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 특히 임차인 김 은 2004년부터 거주하고 있어 장기 점유에 대한 명도 협상이 복잡할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 등기부등본에 따르면, 경매 대상 지분 외에도 다른 공유자가 존재합니다. 이들은 1회에 한해 최고가매수신고액과 동일한 금액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있으므로, 낙찰 후에도 실제 소유권을 취득하지 못할 가능성이 있습니다.

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제3구역(전술)에 속해 있어 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축물 높이 제한 등 개발 행위에 제약이 따릅니다. 일반적으로 이 구역에서는 지표면으로부터 45m 이내 건축이 제한될 수 있으며, 이는 향후 재건축이나 증축 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 태양광 설비: 제시외 건물 55.30㎡와 가정용태양광설비는 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다. 다만, 제시외 건물의 정확한 현황 및 법적 지위, 태양광 설비의 소유권 및 이전 절차에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 월출동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 감정가 44,964,730원에 비해 토지 면적(400.00㎡)과 건물 면적(112.70㎡)이 상당한 편입니다. 그러나 지분매각, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원), 공유자 우선매수권, 비행안전구역 편입 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 안고 있어 일반적인 경매 물건보다 취득 및 처분에 상당한 어려움이 예상됩니다. 낙찰 시 다른 공유자와의 관계 설정, 임차인과의 명도 협상, 건축 규제 검토 등이 필수적입니다. 해당 지역의 주거 환경 개선 사업 계획은 긍정적 요소이나, 이는 단기적인 투자 수익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 제시된 감정가가 토지 및 건물 면적 대비 낮은 편으로, 리스크를 감안한 적정 입찰가를 산정할 경우 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 월출동 해산마을의 생활 여건 개선 사업이 예정되어 있어, 향후 지역의 주거 환경 및 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 태양광 설비 포함: 가정용 태양광 발전 설비가 포함되어 있어 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공유자 우선매수권, 비행안전구역 등의 복합적인 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 감정가 44,964,730원을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

일반적으로 지분매각 물건은 해당 지분에 대한 시장 가치가 정상적인 소유권 물건보다 낮게 평가되는 경향이 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원인 점은 통상적인 임대차 관계와 달라 추가적인 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

상권 분석 및 생활 정보 검색 결과, 본 물건 주변의 단독주택 매매 사례를 직접적으로 찾기 어려웠습니다. 그러나 유사 지역의 단독주택이나 토지 지분 매물에 대한 시세 조사를 통해 간접적인 시세 파악이 가능합니다.

종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

본건과 같이 복잡한 권리 관계와 명도 이슈가 있는 지분 매각 물건은 신중한 접근이 필요하며, 실제 투자 시에는 명도 및 법적 절차 진행 비용, 시간 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있으나, 감정가 대비 40% ~ 60% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 18,000,000원 ~ 27,000,000원 (이는 잠재적 위험 및 추가 비용을 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황 및 추가 정보 확인 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.