나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경373 [1] 전북특별자치도 정읍시 용계동 749 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 정읍시 용계동 소재 '신덕마을' 남서측 근거리에 위치하며, 주위환경은 농경지와 축사시설, 소규모의 공장, 태양광발전소 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하고, 인근에 국도와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 주변 지역으로의 이동이 수월하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다

형태 및 이용상태

비교적 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다

인접 도로상태

지적도상 남측으로 광대한면의 도로에 접하나, 현황 남측으로 폭 약 4미터의 콘크리트 포장된 부가도로를 이용하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역(2017-05-16), 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역(사슴 양 완화))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로 외 벽 : 난연샌드위치횡판넬 등 마감, 내 벽 : 난연샌드위치횡판넬 및 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시창호, 기 둥 : H-Beam(350x175mm). 3-나) 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 외 벽 : 난연우레탄판넬 붙임 등 마감, 내 벽 : 우레탄뿜칠 등 마감, 기 둥 : H-Beam(200x1005mm), 4-다~마) 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 외 벽 : 난연우레탄판넬 등 마감, 내 벽 : 판넬 등 마감입니다.

이용상태

2-가) 제2종근린생활시설(제조업소 및 사무실), 3-나) 제2종근린생활시설(냉동창고), 4-다~마) 제1종근린생활시설(건조장)로 운영 중단된 상태입니다.

설비내역

■ 기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있습니다. ■ 기호3-나)는 에어커튼 및 슬라이딩 오토도어, 냉동·냉장설비 등이 구비되어 있습니다. ■ 기호4-다~마)는 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구목록 포함
2. 지상 소재 이동이 용이한 컨테이너 매각 제외
3. 2025. 12. 17.자로 우석종합건설 주식회사로부터 금 188,800,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 정읍지원 2025타경373 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOO

* 작성일: 2026년 6월 30일 (물건명세서 참고사항 기준)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 정읍시 용계동 749번지

* 용도: 근린시설 (건축물 현황상 제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 토지 이용: 공업용 건부지로 이용 중

* 건물 구조: 일반철골구조, 경량철골구조의 판넬지붕 단층 건물 다수

* 건물 이용 상태: 제조업소, 사무실, 냉동창고, 건조장 등으로 이용되었으나 현재 운영 중단 상태.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 832,061,300원

* 토지 면적: 2409.00㎡ (약 729평)

* 건물 면적:

* 건축물대장상 총 면적: 837.37㎡ (약 253평)

* 세부 현황:

* 1동: 196.00㎡ (약 59평)

* 2동: 99.00㎡ (약 30평)

* 3동: 542.37㎡ (약 164평)

* (참고: 감정평가서상 건물 면적은 497.50㎡, 제시외 건물 면적은 340.20㎡로 합계 837.70㎡로 총 면적은 유사합니다.)

1.4. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

* (포함 사항: 제시외 건물 및 기계기구 목록 포함)

* (제외 사항: 지상 소재 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 전북특별자치도 정읍시 용계동 소재 '신덕마을' 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 축사시설, 소규모 공장, 태양광발전소 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 토지까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 국도 및 버스 승강장 등이 위치하여 주변 지역으로의 이동이 수월하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역 (2017-05-16)

* 가축사육제한구역 (2023-02-10): 상대제한지역 (사슴, 양 완화) 및 일반 상대제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 1991년 3월 18일: 한국전력공사 지상권 설정 (을1) - 인수 대상. 목적: 전기 공작물 건설 및 소유.

* 2023년 11월 21일: 한국전력공사 구분지상권 설정 (을8) - 인수 대상. 목적: 변전소 및 송전선로 건설.

* 이 외 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리인 남악새마을금고 근저당 (2025년 2월 19일, 을13) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 건축물대장 상 총 3개 동(1동, 2동, 3동)이 등재되어 있으며, 위 토지 등기부와 동일하게 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황상의 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* (주의 문구: 임대차 관계가 미상이며, 현재까지 파악된 임차인이 없는 것으로 보입니다. 그러나 현황 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 권리 여부를 반드시 확인해야 합니다. 보증금 금액이 미상이라도 잠재적 위험을 내포할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

3.4. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 남악새마을금고 근저당 (등기접수일: 2025년 2월 19일, 순위 을13)

* 인수되는 권리:

* 한국전력공사 지상권 (등기접수일: 1991년 3월 18일, 순위 을1)

* 한국전력공사 구분지상권 (등기접수일: 2023년 11월 21일, 순위 을8)

* 상기 인수되는 한국전력공사 권리들의 상세 내용, 토지 이용 제한 범위, 및 연간 지료 지급 의무(토지 등기부 요약상 연간 약 5,799,300원)에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

* 물건의 주 용도는 근린생활시설이며, 제조업소, 사무실, 냉동창고, 건조장 등으로 활용되었으나 현재는 운영이 중단된 상태입니다.

* 주변 지역은 농경지, 축사, 소규모 공장 등이 혼재하여 일반적인 상업 지역과는 다른 특수성을 지닙니다.

4.2. 잠재적 활용 가능성

* 해당 지역의 산업적 특성(농업, 축산업, 소규모 제조업 등)을 고려한 업종 전환 또는 재활용 방안 모색이 중요합니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 건축물 증축, 용도 변경, 또는 개발 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

* 인근에 태양광 발전소가 있다는 점도 사업 연관성을 고려할 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보가 부족합니다.

* 지역 특성상 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으므로, 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

5.2. 혐오시설 여부

* 주변 환경으로 농경지, 축사, 소규모 공장 등이 언급되어 있습니다.

* 추가적인 지도 검색 및 현장 조사를 통해 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 밀집 지역 등) 존재 여부 및 그 영향력을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 유치권 신고: 우석종합건설 주식회사로부터 188,800,000원의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 유치권이 성립된다면 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 선순위 지상권 및 구분지상권: 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 인수되며, 이는 토지 이용에 제한을 가하고 연간 상당한 금액의 지료 지급 의무를 발생시킵니다.

6.2. 현황상 리스크

* 운영 중단 상태: 현재 건물이 운영 중단 상태이므로, 낙찰 후 즉시 사용을 위해서는 내부 점검 및 상당한 수준의 보수·개량이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 일괄 매각 대상에 포함되나, 그 가치 및 처분 난이도에 대한 사전 검토가 필요합니다. (이동 용이한 컨테이너 제외)

* 지역적 특성: 농경지, 축사, 소규모 공장 등이 혼재된 지역이므로, 부동산 가치 상승이 제한적이거나 특정 업종에만 유리할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 용계동에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 보유하고 있습니다.

등기부 상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그러나 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 인수되어 토지 이용에 제약이 있으며 연간 지료 부담이 발생합니다. 또한, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하여 잠재적 위험 요인이 있습니다.

건물은 현재 운영 중단 상태이며, 주변 지역은 농경지, 축사, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역적 특색을 가지고 있습니다.

향후 부동산 가치 상승보다는 해당 지역의 산업적 특성을 고려한 활용 방안 모색과 더불어, 인수되는 권리 및 유치권 등의 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2409㎡ (약 729평)의 넓은 토지는 향후 개발 및 활용에 있어 큰 장점입니다.

* 다수의 건물: 현 상태로 사용하거나, 리모델링, 업종 변경 등을 통해 다양한 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 계획 변경 시 토지 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계와 특수 지역 환경으로 인해 시장 가치 대비 저평가되어 있을 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 철저한 리스크 분석 전제)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 832,061,300원

* 주요 고려사항:

* 인수되는 권리 관련 비용: 한국전력공사 지상권 및 구분지상권 관련 연간 지료 (약 5,799,300원)

* 불확실한 유치권 금액: 188,800,000원 (성립 여부 불분명)

* 건물 보수·개량 비용

* 해당 지역의 시세 및 거래 사례

* 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 시간

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태를 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 유치권 성립 여부, 인수 권리의 정확한 가치 및 제한 범위 등을 면밀히 분석한 후, 이러한 리스크 요인들을 반영하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* (참고: 임차인 보증금이 0원으로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.