나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30493 [1] 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 262-1 센트럴파크빌 102동 5층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 소재 "고창군청" 북동측 인근에 위치하는 "센트럴파크빌 제102동 제5층 제501호"로서, 주위환경은 단독주택 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통시됨.

건물의 구조

1-가) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 중 제5층 제501호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일붙임 등 마감. 창호 : 새시창.

이용상태

1-가)는'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별 바닥난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 정방형의 평지로서, 조사일 현재 '다세대건물부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(고창향교 어사각 역보)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 정읍지원 2025타경30493 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리 262-1 센트럴파크빌 102동 5층 501호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

1.2. 면적

토지면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

건물면적: 42.68㎡ (약 12.91평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 고창군 고창읍 교촌리에 소재하며, '고창군청' 북동측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 단독주택 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(고창향교 어사각 역보, 전라북도 지정문화재보호조례)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 물건에는 다수의 권리 설정 내역이 존재합니다. 말소기준권리는 압류(고창군, 2021-10-29)이며, 그 외 주택도시보증공사, 구룡포수산업협동조합, 서울보증보험, 중랑세무서장의 가압류 및 압류 등이 등기되어 있습니다. 강제경매 개시 결정은 채권자 유선민에 의해 2025-11-03에 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 임차인 유 씨가 거주 중입니다.

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-03

확정일자: 2021-05-03

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리

등기부등본 요약에 따르면, 을구 1번 순위의 주택임차권(유선민, 2025-11-04 등기)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 임차인 유 는 대항력이 있으나, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 보증금액이 105,000,000원으로 크므로, 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 학교 등 교육 시설과 고창군청이 인접해 있어 행정 및 교육 서비스 이용이 용이합니다. 상업 시설보다는 주거 환경에 특화된 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며, 창호는 새시로 되어 있습니다. 본 물건은 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 개별 바닥난방, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 이용 가능합니다.

5.3. 주변 시설

본건 인근에는 편의시설, 교육시설(학교), 관공서(고창군청) 등이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 보증금 105,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 물건상 리스크

건축 연도가 비교적 신축(2018년 준공)으로 노후화로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 보이나, 공동주택 특성상 내부 상태나 설비의 유지보수 필요성은 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 일부 지역에서는 축산 관련 시설이 존재하거나 과거에 존재했을 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. (※ 지도 등 외부 검색을 통해 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 고창군청 인근에 위치한 비교적 신축인 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 토지 이용 계획상 다양한 규제를 받고 있습니다. 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금을 보유하고 있으며, 해당 보증금의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 결정짓는 매우 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 고창군청 등 주요 시설 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 건축물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축에 속합니다.

* 소형 면적(약 13평)으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 고려 필요)

9. 예상 입찰가

감정가는 121,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 105,000,000원을 고려할 때, 매수인이 실제 부담해야 하는 총액은 '입찰가' + '105,000,000원'이 됩니다. 현재 주변 시세를 고려할 때 (최근 매매 사례 기준, 56.81㎡ 기준 약 230,000,000원), 본 건의 전용 면적(42.68㎡)과 인수 보증금 리스크를 감안하면, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 부동산 자체의 순수 가치와 추가적인 수익성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 40,000,000원

이는 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 법원 최저매각 가격, 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 해당 가격 범위는 대항력 있는 임차인의 보증금 부담으로 인한 리스크를 반영한 보수적인 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.