나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21546 [1] 전북특별자치도 군산시 해망동 999-13 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 해망동 소재 '군산수산물종합센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 수산관련 상가, 냉동 및 냉장창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스승강장이 소재 하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층 5층 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥 : 콘크리트 등 마감, 창호 : 스틸프레임위 강화유리 등임.

이용상태

공부상 용도는 학원이며, 현황 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등), 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 10미터, 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

공부상 용도는 학원이고, 현재 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지

전북특별자치도 군산시 해망동 999-13, 4층 402호

사건번호

군산지원 2025타경21546 (1)

용도

근린상가 (공부상 학원)

감정가

573,000,000원

토지면적

327. 24㎡ (약 100평)

건물면적

950. 11㎡ (약 287평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

이OO

특이사항

공동담보 물건

1.1. 입지조건

위치

본건은 전북특별자치도 군산시 해망동 소재 '군산수산물종합센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경

주위는 수산 관련 상가, 냉동 및 냉장 창고 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인접한 간선도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 교통상황은 보통입니다.

도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 30미터, 남서측으로 노폭 약 10미터, 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획

준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2016년 11월 18일 접수된 이준재 근저당권 (금액: 40,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액

40,000,000원

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 공실 상태로 파악되어 별도의 임차인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권

본건이 위치한 해망동 지역은 군산수산물종합센터를 중심으로 수산물 유통 및 관련 상업 시설이 밀집해 있는 지역입니다.

건물 용도

건축물대장상 본건 건물은 판매시설, 교육연구및복지시설, 근린생활시설, 업무시설, 공장 등으로 복합 용도 등록되어 있습니다. 공부상 용도는 학원으로 되어 있으나, 실제로는 다양한 업종으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

잠재력

지역 특성상 수산물 관련 업종, 물류 지원 시설, 또는 지역 경제와 연계된 상업 시설의 입점이 유리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 군산수산물종합센터와 같은 상업 시설이 있으나, 일반적인 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)에 대한 정보는 제한적입니다.

주거 환경

지역의 주요 기능이 상업 및 물류 중심이므로, 주거 편의성보다는 상업 활동에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크

현재 공실 상태이며, 해당 지역 상권의 특성상 특정 업종 외의 신규 사업 유치에는 시간이 소요될 수 있습니다.

지역 경기 변동성

군산항 및 지역 수산업 경기 변동에 따라 상권 활성화 정도가 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획 관련

준공업지역으로 지정되어 있어, 일부 업종의 입점이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북특별자치도 군산시 해망동에 위치한 집합건물 내 상가(402호)입니다. 군산수산물종합센터 인근에 자리하며, 수산물 관련 상업 시설이 밀집한 지역의 특성을 가지고 있습니다. 공부상 용도는 학원이나, 건축물대장상 다용도로 활용 가능한 시설로 등록되어 있습니다. 현재 공실 상태이며, 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 지역 특성상 상권 활성화 및 임대 수요 확보를 위한 전략적인 접근이 필요할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 건물 활용과 토지 이용 계획을 통합적으로 수립할 수 있습니다.

* 지역 특화 활용 가능성: 군산항 및 수산물 관련 인프라와 연계하여 수산물 가공, 판매, 유통 지원 등 특화된 사업을 구상할 수 있습니다.

* 다용도 건물: 교육시설뿐만 아니라 판매, 근린생활, 업무 등 다양한 용도로 활용 가능하여 사업 유연성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 573,000,000원

최저 입찰가 (통상 감정가의 70%~80%): 약 401,100,000원 ~ 458,400,000원 (이는 일반적인 유찰 횟수를 가정한 것으로, 실제 최저 입찰가율에 따라 변동됩니다.)

인수되는 보증금: 0원

고려사항:

* 본 물건은 현재 공실 상태로, 공실 기간 동안 발생하는 기회비용과 향후 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

* 해당 지역의 수산물 관련 상권 현황 및 향후 발전 가능성에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 낙찰가 및 시세 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

추정 입찰가:

감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 좋습니다.

(예: 약 458,400,000원 ~ 544,350,000원)

주의:

본 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 시장 분석, 경쟁 상황, 개인의 투자 성향 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.