나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20891 [1] 전북특별자치도 익산시 어양동 511-16 동남아파트 나동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 "익산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 동서로 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제1층 제102호로서, 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감, 내벽: 벽지 및 타일 마감, 천장: 벽지 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 마감, 창호:새시창입니다.

이용상태

"아파트" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄하며, "대(아파트부지)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 개설되어 있는 폭 약 25미터 정도의 포장도로를 통해 진·출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건의 귀 제시목록(등기사항전부증명서)상 대지권의 목적인 토지는 "전북특별자치도 익산시 어양동 511-16번지(면적: 7,682㎡)" 이나, 토지대장상 분할 및 합병 등으로 인하여 현황 "전북특별자치도 익산시 어양동 511-16번지(면적: 7,639㎡), 511-36번지(면적: 43㎡)" 인 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 군산지원 2025타경20891 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼성생명보험주식회사 (등기부 을3 근저당권자이자 임의경매 개시 채권자)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 어양동 511-16, 동남아파트 나동 1층 102호

* 용도: 아파트

* 건축물 정보: 1986년 05월 21일 사용승인, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층

* 전용 면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

* 분양 면적: 제공된 정보에서 정확한 분양 면적을 산출하기는 어렵습니다. 일반적으로 전용 면적보다 넓게 포함됩니다.

* 토지 면적 (지분): 41.80㎡ (약 12.64평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 제반 현황

* 감정가: 55,000,000원

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형, 아파트 부지

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 건물 외관: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감

* 건물 내부: 벽지, 타일, 장판 등 마감, 새시 창호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* "익산초등학교" 남동측 인근에 위치

* 주변: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등 혼재 지역

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근 용이

* 인근 노선버스 승강장 및 동서로 소재

* 전반적인 대중교통 여건: 보통

2.3. 도로 상황

* 단지 남동측으로 폭 약 25미터 포장도로를 통해 진출입

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 근저당 (삼성생명보험주식회사, 2011년 07월 13일 접수, 채권액 33,120,000원). 본 경매의 근거가 되는 권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽제우

* 보증금: 44,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2026년 01월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 전세권 설정(을4)은 말소되었으며, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 최준영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

* 총 인수 보증금: 0원 (모든 권리가 매각으로 소멸되는 것으로 판단됨)

3.4. 기타 권리사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동 가능

* 대규모 상권과의 연계성은 보통 수준

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 익산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리

5.2. 편의 시설

* 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용 가능

* 주요 편의시설은 차량 이동 필요할 것으로 예상

5.3. 주거 환경

* 아파트 단지 내 주거 환경 형성

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 안정적인 주거 환경

5.4. 주거 편의 설비

* 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 갖춤

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 제한 사항: 대로3류(폭 25m~30m) 저촉, 가축사육제한구역 (2024-08-16 발효)

6.2. 공부와의 차이

* 등기부상 대지권 목적 토지 면적과 토지대장상 면적에 일부 차이 발생 (합병/분할)

* 현황: 전북특별자치도 익산시 어양동 511-16번지(7,639㎡) 및 511-36번지(43㎡)로 이용 중. 이는 실제 사용 공간과 관련된 부분으로, 낙찰 후 등기부 정리 시 확인 필요.

6.3. 건물 노후도

* 건축물 사용승인일: 1986년 (38년 경과) - 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성 고려 필요

6.4. 주변 혐오시설

* 현재 파악된 혐오시설 정보 없음. (추가 조사 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 어양동에 위치한 동남아파트 나동 1층 102호로, 익산초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 감정가는 55,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 유사 면적의 거래 가격은 40,000,000원 수준임을 확인하였습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 모두 대항력이 없습니다. 건물은 1986년에 건축되어 연식이 있으나, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있으나, 주거 지역 내 아파트 부지로서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수

* 인수되는 권리 부담 없음

* 감정가 대비 실거래가 비교 시 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 55,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 53.10㎡ (2층): 40,000,000원 (2026년 7월 20일)

* 50.76㎡ (3층): 46,500,000원 (2026년 6월 27일)

* 48.42㎡ (5층): 45,000,000원 (2026년 7월 27일)

* 본 물건은 1층이며, 동일 면적 (53.10㎡)의 2층이 40,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 1층이라는 점은 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 그러나 감정가 55,000,000원과 실거래가 40,000,000원 사이에 상당한 간극이 존재합니다.

* 인수 부담금 0원이라는 점을 고려하여, 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 시세 분석: 현재 시세는 40,000,000원 ~ 46,500,000원 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 38,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (낙찰가율, 경쟁률, 향후 시장 상황 등을 고려하여 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.