나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5779 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 서측 인근에 소재하며, 부근은 일반주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존주택지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며, 대중교통편은 인근에 지하철2,3호선 수영역 및 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호외 27개호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트마감 등, 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

일련번호(1~21) : 공동주택(다세대-도시형:원룸형)임. 일련번호(22~28) : 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 6미터, 남동측으로 약 5미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역 (상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5779 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231 케이디스페이스알파231 2층201호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 원룸형)

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

* 건물면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

* 건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 건물 중 2층 201호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보,

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 1055-231번지, 수영초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 일반주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 지하철 2, 3호선 수영역 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본건 북동측 약 6미터, 남동측 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 27일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑3 (가압류), 갑4 (임의경매) 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 2,776,009,726원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 광안동은 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

* 인근 시설: 수영초등학교가 인근에 위치하며, 일반 주택 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 시설: 수영역을 중심으로 상업 시설 및 업무 시설이 발달해 있어 유동인구가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 부산 지하철 2, 3호선 수영역을 도보 또는 근거리로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상업 지역의 마트, 병원, 금융기관 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황이 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황, 보증금 및 차임 지급 여부 등을 상세히 조사해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 점유 관계에 따른 명도 저항 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 권리 관계 및 경매 진행 여부에 따라 본건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적: 도시형생활주택(원룸형)으로 면적이 협소하여, 임대 수익을 목적으로 할 경우 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권 주거 지역에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

* 감정가는 1억 3천 8백만원이며, 건물 면적은 17.50㎡ (약 5.30평)입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기는 소멸되어 권리상 인수는 없습니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다.

* 입지, 교통, 주변 환경 등을 고려했을 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 2, 3호선 수영역을 도보권으로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

* 배후 수요: 주변의 다세대주택 및 공동주택 단지, 근린생활시설 등으로 형성된 안정적인 주거 지역입니다.

* 실수요 적합성: 소형 면적으로 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자의 니즈를 충족시킬 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 2026년 7월의 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(17.38㎡)의 '명성마이빌'이 2억 5천만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 다른 유사 면적의 거래 사례에서도 17.50㎡ 기준 약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다 [JSON 데이터].

* 본건의 감정가는 1억 3천 8백만원으로, 최근 시세 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 임대 관계 미상 및 공동담보 등의 리스크 요소를 고려하여, 공격적인 입찰보다는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

* 이에, 본건의 예상 입찰가는 1억 7천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.